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关于向社会公开征求《宁波市住宅小区物业管理条例(修订草案送审稿)》意见的公告
来源:市司法局    发布时间:2020-07-10    点击量:    文字显示:【 】     保护视力色:

为了规范住宅小区物业管理活动,促进业主自治管理物业,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活环境,市住建局组织起草了《宁波市住宅小区物业管理条例(修订草案送审稿)》,并已上报市政府,目前正处于市司法局审查、调研论证阶段。为广泛听取社会各界意见和建议,提高立法质量,现向社会公开征求意见,广大市民、社会各界人士可于202089日前通过以下方式对草案送审稿提出修改意见或建议。

一、登陆宁波司法行政网(sfj.ningbo.gov.cn),通过网站首页中部的《宁波地方立法草案意见征集系统》,对草案送审稿提出意见。

二、通过信函方式将意见寄至宁波市司法局立法二处(邮政编码:315040,地址:宁波市中兴路746号)。

 附件1.《宁波市住宅小区物业管理条例(修订草案送审稿)》;

     2.关于《宁波市住宅小区物业管理条例(修订草案送审稿)》的起草说明。

 

宁波市司法局

202079

附件1

宁波市住宅小区物业管理条例

(修订草案送审稿)

第一章总则

第一条【立法目的及依据】为了规范住宅小区物业管理活动,促进业主自治管理物业,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活环境,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

第二条【适用范围】 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理、使用、维护及其监督管理。

第三条【政府职责】 本市物业管理坚持党委领导、政府主导、业主自治、多方参与、专业管理、法治保障的工作格局。推动在住宅小区、业主委员会、物业服务企业中建立党组织,发挥党建引领作用。

市、区县(市)人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织,将物业管理工作纳入社会基层治理工作体系,制定和落实物业服务扶持政策。

第四条【部门职责】 市住房和城乡建设主管部门(以下称市物业主管部门)负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作。区县(市)住房和城乡建设主管部门(以下称辖区物业主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。

市物业主管部门履行以下职责:

(一)制定物业管理相关政策并组织实施;

(二)指导辖区物业主管部门开展物业管理的监督管理工作;

(三)指导和监督前期物业服务费、物业专项维修资金、物业保修金的管理工作;

(四)建立完善物业管理培训制度;

(五)建立全市统一的物业管理综合信息平台;

(六)指导和监督本市物业管理行业协会开展行业自律和服务工作;

(七)落实物业管理方面的其他指导和监督管理职责。

辖区物业主管部门履行以下职责:

(一)制定、组织实施物业管理相关政策和制度;

(二)实施对辖区内物业服务企业和从业人员的监督管理;

(三)组织实施辖区内物业管理培训;

(四)指导和监督前期物业管理招标投标活动;

(五)指导和监督辖区内前期物业服务费、物业专项维修资金、物业保修金的管理工作;

(六)实施物业管理区域核定、物业服务用房确认等事项;

(七)指导街道办事处(乡镇人民政府)对业主大会、业主

委员会的工作以及其他物业管理工作实施监督管理;

(八)落实辖区内物业管理方面的其他指导和监督管理职责。

民政、公安、发改、市场监管、人防、生态环境、综合执法、消防救援机构等部门按照各自职责,负责物业管理相关监督管理工作,健全执法进住宅小区的工作机制。

第五条【街道和社区职责】 街道办事处(乡镇人民政府)负责指导监督本辖区内业主大会、业主委员会的组建及日常运作,统筹协调物业管理与社区建设的关系,并落实应急物业服务工作。

社区居民委员会应当支持和指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责,配合辖区物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)调处业主与物业服务企业的纠纷,接受街道办事处(乡镇人民政府)的委托做好与物业管理有关的工作。

第六条【纠纷调处】 区县(市)物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)等有关单位应当完善物业管理纠纷处理机制,鼓励通过协商、调解、仲裁等方式解决物业管理纠纷,促进和谐社区建设。

第二章 物业管理区域和前期物业管理

第七条【物业管理区域划分原则】 物业管理区域的划分应当符合法律法规的规定,综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备配置、建筑物规模和类型、社区建设、物业服务用房等因素,以利于服务便利、资源共享、协商议事。

规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。

第八条【新建住宅物业管理区域划分】 新开发建设项目的土地使用权划拨出让前,辖区物业主管部门应当就物业管理区域的划分提出意见,纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件,并向社会公布。

建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域。

第九条【物业管理区域调整】 已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的,辖区物业主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府),结合物业管理实际需要,并征求社区居民委员会和业主意见后确定物业管理区域并公告。

已经形成一个物业管理区域,且物业管理区域内拥有共同的共用设施设备和物业服务用房的,不作重新调整。

第十条【城市道路一体化管理】 物业用地红线以内,围墙以外的区域与城市道路实行一体化规划建设管理。城市管理部门负责场地、市政设施、绿化管养、市容环境卫生及机动车停车管理。

第十一条【物业管理用房配置】建设单位应当依照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房,其中千分之三为物业管理办公用房,千分之四为物业管理经营用房。其中配置业主委员会办公用房建筑面积应当不少于二十平方米。物业管理用房的面积和具体位置应当在初步设计审查后征求辖区物业主管部门的意见,在规划设计方案中确定,不得任意调整。物业交付前,建设单位应当依照本条例规定的标准将物业管理用房相关资料交给辖区物业主管部门。

经规划部门批准实行物业分期开发,不能足额提供当期物业管理经营用房的,建设单位应当在物业交付前向辖区物业主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿,并在后期开发中及时补足物业管理经营用房。该经济补偿款应当专户储存在共有物业收益共管账户,在业主大会成立后与物业管理经营用房一并移交业主委员会,用来补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

拆迁安置房小区、保障性住房小区,建设单位在按规定标准配置物业服务用房的基础上,应依照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之四增配物业管理经营用房。上述用房纳入国家直管公房管理,租金收入用于补贴物业管理。

第十二条【物业管理用房管理】物业管理用房的所有权属于物业管理区域内的全体业主,不得分割、转让和抵押,未经业主大会同意,不得擅自改变使用用途。

物业管理办公用房主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会进行日常办公。

物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定自行出租或者委托物业服务企业出租或者经营,租金或者收益用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。物业服务企业受业主委员会委托与承租方签订的租赁合同应当经业主大会或者业主委员会同意。

前期物业服务期间依照规定由物业服务企业出租或者经营的物业管理经营用房,其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务合同期限,租金或者收益应当专户储存,用于补充物业专项维修资金和物业管理的其他需要。前期物业服务企业与承租方签订的租赁合同应当自签订之日起十五日内报辖区物业主管部门备案。

第十三条【共有物业】 物业管理区域的道路属于业主共有,但属于城市公共道路的除外。物业管理区域的绿地属于业主共有,但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外。物业管理区域的其他公共场所和公共设施,属于业主共有。

物业管理区域内以下物业属于业主共有:

(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂公共通行部分,消防、公共照明等附属设施设备,避难层、架空层、设备层或者设备等;

(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备;

(三)房地产买卖合同约定属于业主共有的物业;

(四)法律、法规规定的其他共有部分。

建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记

时,应当提出共有物业产权登记申请,由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。

不动产登记机构应当为业主委员会提供共有物业查询服务。建设单位应当将已登记的共有物业相关信息在物业管理区域内显著位置公开。

任何单位和个人不得擅自分割、转让和抵押共有物业。

第十四条【前期物业管理定义】 本条例所称前期物业管理,是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

第十五条【前期物业招投标】 建设单位应当在取得商品房预售许可证前选聘物业服务企业对物业进行前期管理,并与物业服务企业签订前期物业服务合同。

建设单位应当依照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标方式选聘物业服务企业;投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积较小的,经辖区物业主管部门同意,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业,并向物业管理区域所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案。建设单位应当将已备案的前期物业服务合同在销售(预售)现场公开。

分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。

辖区物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当指导和监督建设单位选聘前期物业服务企业。

市物业主管部门应当建立全市统一的物业管理招投标平台,为物业管理招投标当事人提供指导和服务。

第十六条【临时管理规约】 建设单位应当在销售(预售)物业之前,制定临时管理规约,作为物业买卖合同的附件,并在物业销售(预售)五日前向辖区物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

建设单位应当将已备案的临时管理规约在销售(预售)现场公开。

临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理,物业管理区域环境卫生和秩序的管理,房屋外观的维护,业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,但不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位销售(预售)物业时,应当公布物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施,并在物业买卖合同中予以明示。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

市物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本,供建设单位选用。

第十七条【前期物业综合服务费】 物业交付前,建设单位应当向辖区物业主管部门缴交前期物业服务费,用于物业交付前的物业服务支出。

物业交付后至前期物业服务合同终止前,业主应当依照前期物业服务合同约定的标准向物业服务企业交纳前期物业综合服务费。已竣工尚未交付给物业买受人或者尚未出售的物业,前期物业综合服务费由建设单位承担。

前期物业综合服务费根据物业的类型、物业服务内容和标准等情况,分别实行政府指导价和市场调节价。

调整前期物业综合服务费的,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,并由社区居民委员会组织实施。

第十八条【承接查验】 建设单位应当在新建物业交付使用前,在物业主管部门监督指导下,会同物业服务企业完成物业管理区域内承接查验工作。物业主管部门可以聘请第三方专业机构或者技术人员参与承接查验。

新建物业承接查验前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)物业竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图和套型图,物业区域内道路、停车场库、配套设施、地下管网竣工图、人民防空设施等竣工验收资料;

(二)共用设施设备清单及其转让合同复印件、安装、使用和维护保养技术资料;

(三)物业质量保修文件、物业使用说明文件和物业买卖合

同范本;

(四)业主名册及联系方式;

(五)临时管理规约;

(六)有关代管的物业管理的款项及其他应当移交的票据和账册;

(七)物业管理用房及物业管理所必需的相关资料;

(八)法律、法规规定的其他应提供材料。

新建物业承接查验后,物业服务企业应当与建设单位签订承接查验协议,对承接查验的基本内容、各方权利义务、存在问题的解决方式及其时限、违约责任等事项作出明确约定。物业承接查验的费用在建设单位和物业服务企业签订的前期物业服务合同中未作约定的,由建设单位承担。

建设单位应当在建设工程竣工验收备案前,向辖区物业主管部门申请办理承接查验备案。

市物业主管部门应当制定物业承接查验规范,明确承接查验具体标准和程序。

第十九条【专业单位】 物业交付前,建设单位应当将验收合格的物业管理区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等共用设施设备移交给相关专业单位管理,专业单位应当及时接收。建设单位未将有关共用设施设备移交给相关专业单位管理的,不得将物业交付使用。

第三章业主、业主大会和业主委员会

第二十条 【业主权利义务】 业主在物业管理活动中,享有法律、法规规定的权利,并应当履行法律、法规规定的义务。

第二十一条【业主大会筹备组】物业管理区域具备法律、法规规定的条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当指导业主成立业主大会筹备组。

业主大会筹备组应当履行下列工作职责:

(一)确定业主身份;

(二)拟定业主大会议事规则草案;

(三)拟定管理规约草案;

(四)拟定业主委员会选举办法草案;

(五)组织召开首次业主大会。

业主大会筹备组自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议,自业主大会成立之日解散。业主大会筹备组自成立之日起半年内未召开业主大会的,自动解散。

第二十二条【业主大会筹备组人员组成】 业主大会筹备组由业主代表和建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)或者社区居民委员会的代表组成。建设单位未派员参加筹备组的,不影响筹备组的成立。

筹备组中的业主代表应当符合本条例有关业主委员会委员候选人任职资格的要求,在民主推荐的基础上,由街道办事处(乡镇人民政府)确定并向全体业主公示。公示期不得少于十日。公示期内业主对筹备组成员名单有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主。

第二十三条【筹备经费的承担及使用】 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前,依照与物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)协商确定的具体标准,将首次业主大会筹备经费交给街道办事处(乡镇人民政府),由业主大会筹备组使用。

筹备经费应当专款专用。首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

第二十四条【管理规约、业主大会议事规则】首次业主大会应当通过管理规约、业主大会议事规则,选举产生业主委员会委员和候补委员。

管理规约自业主大会审议通过之日起生效,对业主和非业主使用人均具有约束力。

管理规约、业主大会议事规则示范文本由市物业主管部门另行制定。

第二十五条【业主大会会议】业主委员会应当根据业主大会议事规则的要求,组织召开业主大会定期会议。业主大会定期会议每年必须召开一次以上。

物业管理区域内百分之二十以上的业主提议,或者发生重大事故或者紧急事件需要及时处理,或者存在法律、法规、管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

召开业主大会会议,业主委员会应当于会议召开前十五日前将会议的时间、地点、形式、议题和议程等向全体业主公告,但因发生重大事故或者紧急事件需要召开业主大会临时会议的,可以于会议召开前公告;业主大会会议有表决事项的,应当将表决事项、表决方式、表决规则、投票规则一并公告。

业主委员会不依照规定组织召开业主大会定期会议或者临时会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)督促业主委员会限期组织召开业主大会会议;业主委员会逾期仍未召集的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织召集。

第二十六条【业主大会决定事项】 除本条例另有规定外,下列事项由业主大会会议作出决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)选聘、续聘和解聘物业服务企业,或决定自行管理;

(五)筹集、使用物业专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)决定共有部分的经营方式,管理、使用共有部分经营收益等共有资金;

(八)改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决定;

(九)决定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格;

(十)决定物业管理区域其他有关事项。

前款第一至第八项所列事项不得授权业主委员会决定。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主大会对筹集物业专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施作出决定,必须经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经参与表决专有面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会的决定应当自作出之日起三日内向全体业主公布,并报告街道办事处(乡镇人民政府)。

第二十七条【电子投票系统】业主大会表决事项可以采用电子投票、书面征求意见和集体讨论等形式表决。

本市建立业主决策电子投票系统,法律、法规规定和管理规约、业主大会议事规则约定应由业主共同决定的事项,鼓励业主

选择采用业主决策电子投票系统表决。

第二十八条【投票权数】 业主大会会议表决采用记名投票的方式进行。业主投票权数、业主人数和业主总人数、专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法确定:

(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算;建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付,或者一个专有部分有两个以上所有权人的,或者同一业主拥有两个以上专有部分的,均按照一人算;

(二)业主总人数,按照本款前项业主人数的总和计算。

(三)专有部分面积按照不动产权属证书或者不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

(四)建筑物总面积,按照前项专有部分面积的总和计算。

业主可以自行投票,也可以委托他人投票。委托他人投票的,应当出具书面委托载明委托事项和投票权数。

应当在业主大会议事规则中约定独立产权车库车位及其产权人是否计入专有部分面积和业主人数。

第二十九条【业主委员会的性质】 业主委员会由业主大会会议选举产生,是业主大会的执行机构,依法履行法律、法规和业主大会赋予的职责。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,能认真履行业主义务,热心社区公益事业,具有较强的公信力和组织协调能力。

有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员:

(一)未按时足额交纳物业服务费;

(二)欠付物业专项维修资金及其他需要业主共同分担费用;

(三)本人、配偶及其直系亲属与选聘的物业服务企业有直接的利益关系;

(四)被列为失信被执行人的;

(五)有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。

第三十条【业主委员会候选人产生】十人以上业主联名可以向筹备组推荐或自荐业主委员会委员候选人,街道办事处(乡镇人民政府)也可以向筹备组推荐候选人。同一业主只能推荐或自荐一名候选人。业主大会筹备组审查候选人名单。

经审查确定的业主委员会委员候选人名单应由筹备组向全体业主公示。对候选人名单有异议的,异议提出人应当在公示期间实名提出书面意见。筹备组应当在收到意见之日起十日内对异议进行核实并答复;异议提出人对答复不服或者筹备组逾期不答复的,可以向街道办事处(乡镇人民政府)投诉,街道办事处(乡镇人民政府)应当调查处理。经调查发现业主委员会候选人不符合规定条件的,由街道办事处(乡镇人民政府)取消候选人资格,并向全体业主公告。

第三十一条【业主委员会的任期和组成】业主委员会委员由五至十一人单数组成,具体人数由业主大会议事规则根据该物业管理区域的实际情况确定。候补委员人数按照不超过委员人数确定。候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。候补委员的资格要求、产生条件等同业主委员会委员。

业主委员会应当自选举产生之日起十日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任,并在推选完成之日起三日内,在物业管理区域内公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。鼓励和支持党员业主通过法定程序成为业主委员会委员。

业主委员会应当在选举产生之日起三十日内向街道办事处(乡镇人民政府)备案。业主委员会备案的内容发生变更的,应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。

街道办事处(乡镇人民政府)应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章。原业主委员会印章自该业主委员会任期终止之日起废止。

业主委员会每届任期三至五年,具体任期由业主大会决定。业主委员会委员可以连选连任。

第三十二条【业主委员会会议】业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议时必须有半数以上的委员出席,且不得委托委员以外的人员参会,作出的决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开;经三分之一以上业主委员会委员提议,业主委员会应当召开临时会议。

业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告,听取业主和非业主使用人的建议和意见。物业管理区域物业出租面积达到一定比例的,可以邀请承租人代表列席业主委员会会议,具体办法由业主大会议事规则确定。

业主委员会应当在作出决定后三日内,以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告。业主可以要求查阅业主委员会的会议记录,业主委员会应当予以配合。

业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,业主委员会其他委员或者业主可以请求属地街道办事处(乡镇人民政府)责令限期召集;逾期仍未召集的,由属地街道办事处(乡镇人民政府)组织召集,并重新推选业主委员会主任、副主任。

第三十三条【业主大会、业主委员会决定的撤销】 业主大会、业主委员会依法作出的决定,对全体业主具有约束力。

业主认为业主大会、业主委员会的决定侵害其合法权益的,可以要求街道办事处(乡镇人民政府)依法处理,也可以请求人民法院予以撤销。

第三十四条【业主委员会的工作职责】 业主委员会应当执行业主大会的决定,接受业主大会和业主的监督,并依法履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,向业主大会报告物业管理实施情况、业主委员会履职情况;

(二)拟订物业服务内容、标准以及收费方案,以及需要由全体业主公摊费用的收取标准,并代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)编制业主大会年度财务预算方案和决算方案;

(四)草拟共有物业及其收益的使用与管理办法;

(五)制定和保管会议记录、共有部分的档案、会议凭证和账簿、财务报表等有关文件;

(六)组织和监督物业专项维修资金的补建、续筹和使用;

(七)及时了解业主、非业主使用人的意见和建议,督促业主、非业主使用人交纳物业服务费及其他相关费用,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(八)督促业主、非业主使用人遵守管理规约,对违反管理规约的行为进行制止;

(九)协调解决物业管理纠纷;

(十)法律、法规规定或业主大会赋予的其他职责。

第三十五条【业主委员会成员及其他专职人员的禁止行为】 业主委员会委员以及其他专职人员不得有下列行为:

(一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会、业主委员会决定;

(二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料,或者擅自使用业主委员会印章;

(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同;

(四)将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产;

(五)与物业服务企业有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换;

(六)违规泄露业主信息;

(七)拒不执行街道办事处(乡镇人民政府)、相关主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判;

(八)侵害业主合法权益的其他行为。

第三十六条【业主委员会委员递补、增补和重选】 任期内业主委员会委员出现空缺,由候补委员递补剩余任期。具体递补办法由业主大会议事规则确定。

业主委员会委员空缺,由候补委员补选后仍不足的,业主委员会应当在九十日内组织召开业主大会会议补选。

任期内出现业主委员会委员经递补、增补人数仍不足总数的一半等无法正常履行职责的情形,属地街道办事处(乡镇人民政

府)应当指导业主召开业主大会重新选举业主委员会。

第三十七条【业主委员会换届选举】 业主委员会任期届满前两个月,应当书面报告街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届小组,并在业主委员会任期届满前,由换届小组组织召开业主大会会议进行换届改选。

业主委员会未按规定提出申请的,街道办事处(乡镇人民政府)应当督促其履责,也可以应业主书面要求,依照本条例关于业主大会筹备组的人员构成和规定要求组建换届小组。

换届小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定:

(一)选聘、解聘物业服务企业;

(二)调整物业收费标准;

(三)除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项;

(四)其他重大事项。

第三十八条【业主委员会换届交接】业主委员会应当在届满前二十日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交街道办事处(乡镇人民政府)保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的,街道办事处(乡镇人民政府)应当及时提供。

新一届业主委员会选举产生后,应当在三十日内向街道办事

处(乡镇人民政府)办理换届备案手续,并由街道办事处(乡镇人民政府)在备案后十日内,将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

业主委员会不按时移交第一款所述物品的,街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其限期移交;拒不移交的,辖区公安机关应当给予处置。

第三十九条【业主委员会委员职务终止】 业主委员会委员有下列情形之一的,其业主委员会委员资格按照本条第二款处理:

(一)不再是本物业管理区域的业主的;

(二)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(四)被依法追究刑事责任的;

(五)一年内累计两次无故缺席业主委员会会议或累计请假缺席业主委员会会议总次数一半以上的;

(六)存在本条例第三十五条所列禁止行为的。

属于前款第一项、第二项、第三项、第四项情形的,其委员职务自行终止;属于前款第五项和第六项情形的,业主可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定,提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务。

业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时,应当允许该委员提出申辩,并记录归档。

业主委员会委员职务根据本条第一款和第二款规定终止的,业主大会应当依照其议事规则的规定及时补选缺额。

第四十条【业主大会、业主委员会运作经费和委员津贴】业主大会、业主委员会的运作经费以及业主委员会委员、其他专职人员工作津贴在共有物业收益中列支,具体额度由业主委员会提出预算,并在业主大会上表决通过后执行。

业主委员会应当在每年三月底前公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况,接受全体业主的监督。

第四十一条【公告年度工作情况】 业主委员会应当在每年三月底前通过公告等形式向全体业主公示上一年度工作情况和运作经费使用情况,并通报街道办事处(乡镇人民政府)。

业主可以查阅业主大会、业主委员会的会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

第四十二条【物业管理委员会性质和设立条件】 有下列情形之一的,街道办事处(乡镇人民政府)可以组建物业管理委员会作为临时机构,组织业主共同决定物业管理事项:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的;

(三)业主大会成立后,未能选举产生业主委员会的;

(四)需要重新选举业主委员会,经街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的。

已成立业主大会、未成立业主委员会的,物业管理委员会代行本条例所规定的业主委员会的职责;未成立业主大会的,物业管理委员会组织业主共同决定本条例第二十六条所规定的事项,并代行本条例所规定的业主委员会的职责。

物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在七日内与业主委员会办理移交手续后解散。

第四十三条【物业管理委员会组成】 物业管理委员会由业主、街道办事处(乡镇人民政府)、公安派出所、社区居民委员会、建设单位、综合执法部门等派员组成。

物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数,其中业主成员应当不少于百分之五十,由街道办事处(乡镇人民政府)在业主中推荐产生。

物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例规定的业主委员会委员资格条件。主任由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任,副主任由社区居民委员会代表担任。

物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

第四十四条【物业管理委员会备案和刻章】 成立业主大会但尚未成立业主委员会的,物业管理委员会自成立之日起三十日内,持下列材料向街道办事处(乡镇人民政府)申请备案:

(一)业主大会会议记录和会议决定;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约。

街道办事处(乡镇人民政府)对以上材料进行核实,符合要求的,五个工作日内予以备案,并出具业主大会备案证明和印章刻制证明。

物业管理委员会可持业主大会备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章,持属地街道办事处(乡镇人民政府)出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。未成立业主大会的,物业管理委员会持街道办事处(乡镇人民政府)出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

第四十五条【物业管理委员会会议】 物业管理委员会会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持,三分之一以上成员提议召开物业管理委员会会议的,主任应当组织召开会议。

会议应当有半数以上成员且半数以上业主代表成员参加,业主代表成员不能委托他人参加会议。

物业管理委员会确定的事项应当经全体成员过半数签字同意,在作出决定之日起三日内将会议情况以及确定事项在物业管理区域内公告。

第四章物业管理服务

第四十六条【物业服务合同】 业主委员会应当根据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内书面告知社区居民委员会,并及时推送市物业信用平台。

市物业主管部门应当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本,并向社会公布。

第四十七条【物业服务企业义务】物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业服务,并且遵守下列规定:

(一)提供物业服务符合国家和本市规定的标准、规范;

(二)及时向业主、非业主使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主的意见和建议,接受业主监督,改进和完善服务;

(四)对违法建设、违规出租房屋及车棚车库、违规装饰装修、私拉电线、占用消防通道、侵占绿地、损毁树木等违法违规行为进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告行政执法机关;

(五)发现有安全风险隐患的,及时设置警示标志,采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告;

(六)对业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止,并及时报告业主委员会或社区居民委员会;

(七)不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息;

(八)配合街道办事处(乡镇人民政府)、行政执法机关和社区居民委员会做好物业管理相关工作;

(九)履行法律法规规定的其他职责。

业主委员会应当及时了解业主对物业管理的意见和建议,并将业主提出的意见和建议及时告知物业服务企业,监督物业服务企业依照物业服务合同的约定履行物业服务职责。

鼓励和引导物业服务企业参与基层社会治理,接受委托承担综合治理相关职责,但任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

第四十八条【项目经理负责制】物业服务实行项目经理负责制。除物业服务合同另有约定外,项目经理只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目经理的,应征求业主委员会意见,并及时告知社区居民委员会。

第四十九条【物业服务档案】物业服务企业应当建立、保存下列档案和资料:

(一)小区共有部分经营管理档案;

(二)小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录;

(三)水箱清洗记录及水箱水质检测报告;

(四)住宅装饰装修管理资料;

(五)业主名册;

(六)签订的供水供电、垃圾清运等书面协议;

(七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第五十条【物业服务收费】 物业服务收费应当遵循公开、透明、有偿的原则,由业主委员会根据业主大会决定,与物业服务企业就服务内容、服务标准、人力成本、物价水平等因素在物业服务合同中约定。

物业服务收费实行市场调节价,可以采取包干制或者酬金制等收费方式。物业服务收费提倡实行酬金制。

市物业主管部门应当定期发布住宅物业服务标准。物业管理协会定期发布物业服务价格监测信息,供业主和物业服务企业在协商物业服务费时参考。

第五十一条【阳光物业】 物业服务企业应当将以下内容在物业管理区域内的醒目位置或使用信息化方式公布,接受业主的监督,并听取业主的意见和建议,及时向业主反馈意见和建议的处理情况:

(一)物业服务企业和项目经理的基本情况、信用等级、联系方式等;

(二)物业服务合同中约定的服务内容、服务标准、收费标准、收费方式,及其他收费服务项目等;

(三)专项维修资金使用情况;

(四)电梯、消防、监控等设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式等;

(五)其他应当公示的信息。

物业服务企业实行物业服务酬金制收费方式的,应当公布物业管理各项资金的收支情况;实行包干制收费方式的,应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。物业服务企业应当在每年三月底前在物业管理区域内的醒目位置或使用信息化方式公布管理区域内上一年度的相关物业经费收取、使用等情况,接受业主的监督。

物业服务信息公开提倡使用信息化方式。

业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的,物业服务企业应当予以答复和说明。业主委员会或者十名以上业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的,物业服务企业应当作书面答复和说明;业主委员会也可以委托审计单位进行审计,费用在共有物业收益中支出。

第五十二条【业主交费】业主应当依照物业服务合同约定的付费方式和付费标准按时足额交纳物业服务费、公共水电分摊费用和其他相关费用。低收入困难家庭业主依照物业服务合同的约定交纳物业服务费的,可以向当地人民政府申请物业服务费补贴,补贴的具体对象及标准由各县()、区人民政府规定。

业主委员会应当在物业管理区域醒目位置或使用信息化方式公示物业服务费交纳情况。业主未依照物业服务合同约定交纳物业服务费的,物业服务企业有权通过上门催交、书面催交、在物业管理区域内公示等形式催告其在合理期限内交纳;业主委员会应当协助物业服务企业进行催交;合理期限届满仍不支付的,物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。经司法判决或者仲裁裁决确认后仍不交纳的,可按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务标准等事项告知受让人或者承租人。物业产权交易时,买卖双方当事人应当对物业服务费的结算有明确约定;受让人应当在办理产权交易手续后三十日内,将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

第五十三条【专业单位服务和收费】 物业管理区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当服务到最终用户,向最终用户收取有关费用。

专业单位应当承担分户终端计量装置或入户端口以外设施设备的维修、养护、更新和管理责任。专业单位对相关共用设施设备进行维修、养护、更新和管理时,业主、非业主使用人、物业服务企业应当配合。

专业单位委托物业服务企业负责相关共用设施设备日常维修养护的,应当与物业服务企业签订委托协议,明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式,并对其维修养护工作进行监督。

物业服务企业接受专业单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业单位收取相应的代

收手续费。

第五十四条【物业服务企业终止】物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘、解聘、另行选聘物业服务企业,并书面告知辖区物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)和社区居民委员会。

物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内,向业主委员会办理下列事项,并报辖区物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案:

(一)对预收的物业服务费和其他公共物业经费按实结算,多收的部分应当依照合同的约定予以退回;

(二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册;

(三)移交物业管理用房、场地和其他财物。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠新物业服务企业进场服务。原物业服务企业拒不移交有关资料或者财物的,或者拒不退出物业管理区域的,业主委员会可以向辖区物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)报告,并向辖区内公安机关请求协助,或者依法向人民法院提起诉讼,要求原物业服务企业退出物业管理区域。辖区物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当加强对物业服务企业交接工作的监管。原物业服务企业有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的,由公安机关依法处理。

新物业服务企业不得强行接管物业,按照约定承接物业时,应当对共用部位、共用设施设备进行查验、确认和交接,并签订物业验收和移交协议。

第五十五条【应急物业服务机制】 本市建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织有关单位确定应急物业服务企业,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

提供应急物业服务的,街道办事处(乡镇人民政府)应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月,费用由全体业主承担。

应急物业服务期间,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织业主共同决定选聘新物业服务企业,协调新物业服务企业和应急物业服务企业做好交接。

第五十六条【对物业服务企业的监督检查和信用等评估】 辖区物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会、业主委员会对物业服务企业的工作情况进行监督检查,建立健全物业服务企业及其项目负责人的信用档案,完善信用信息的采集、记录和公开,并采取适当方式将监督检查结果和信用档案向社会公开。市物业主管部门负责建立全市统一的物业信用平台。

辖区物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居

民委员会可以根据物业服务标准和社区治理要求,委托专业评估机构对物业服务企业参与社区治理情况和共用部分管理状况进行评估。

物业管理相关主体可以委托专业评估机构对物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。具体办法由市物业主管部门制定。

第五章物业使用与维护

第五十七条【遵守管理规约】业主、非业主使用人应当遵守法律、法规的规定,依照有利于物业使用安全和公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

业主在使用物业时应当遵守管理规约。

管理规约应当对下列事项作出约定:

(一)物业共用部位、共用设施设备的使用和维护;

(二)物业管理用房的使用和经营;

(三)业主合理使用物业专有部分的权利和义务;

(四)物业屋面、外墙、门窗的装修和户外设施的安装规范;

(五)维护物业管理区域环境卫生和公共秩序的权利和义务;

(六)业主分担物业管理区域各类规定费用的方式;

(七)违反规约应当承担的责任。

第五十八条【禁止行为】 物业管理区域禁止下列行为:

(一)擅自拆除、变动建筑物承重结构、主体结构或超过原设计标准增加建筑物荷载;

(二)违法改变物业的规划用途,无照经营开店;;

(三)违法搭建建筑物、构筑物或者擅自改变房屋外观,在非允许空间吊挂凉晒衣物,非法张贴、悬挂广告或涂写、刻画;

(四)擅自占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道等业主共用部位,或者长期占用公共空间、道路等摆放私人物品或停放交通工具,或者损坏消防设施、器材等共用设施设备及附属设施;

(五)将原设计无防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房,或将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房、厨房的上方;

(六)违反规定出租房屋、车棚车库;

(七)违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品;

(八)违规私拉乱接电线、电缆为电动汽车、电瓶车和电动三轮车等充电;

(九)擅自挖掘物业管理区域内道路、场地,侵占绿地、损毁树木等损害业主共同利益;

(十)高空抛物,制造超标噪音等影响居住安全和正常生活;

(十一)乱丢垃圾、乱排污水、违规排放油烟等影响环境卫生;

(十二)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

(十三)违反规定饲养动物;

(十四)其他违反法律、法规和管理规约的行为。

物业服务企业、业主委员会发现物业管理区域内有前款规定行为的,应当劝阻、制止,要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的,应当及时告知相关行政主管部门,并提供有关证明材料,配合相关行政主管部门依法及时予以处理。

业主、业主委员会对于本条第一款的行为,有权依照法律、法规和管理规约的规定要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。

第五十九条 【物业使用安全】物业服务企业应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护,并承担超过保修期或者合理使用年限后的物业安全管理责任;采取必要的安全保障措施,防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。

业主负责物业专有部分的安全检查和维护保养。专有部分存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益的,相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。业主不履行维修养护义务的,可以由物业服务企业报经业主委员会同意,或者按照临时管理规约、管理规约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由业主承担。经鉴定为停止使用、整体拆除的危险房屋的,业主或者物业使用人应当停止使用,立即搬出;拒不搬出的,辖区物业主管部门应当书面责令业主或者物业使用人搬出,情况紧急危及公共安全的,辖区县(市)人民政府可以责成有关部门组织强制搬出,并妥善安置。

第六十条 【加装电梯】鼓励和支持既有多层住宅业主为满足生活需要加装电梯,市、区两级政府在政策上应给予扶持。

第六十一条【装饰装修管理】业主、非业主使用人装饰装修房屋的,应当将装修项目、装修部位、装修时间等事先书面告知物业服务企业,与物业服务企业签订装饰装修服务协议,并配合其进行必要的现场检查。协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运要求以及费用、施工时间等内容。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业显著位置公示。

物业服务企业发现在装修过程中有违反装饰装修服务协议或有关规定的行为时,应当通知行为人立即停止并改正;行为人拒不停止或者改正的,应当依法报告相关行政部门。

第六十二条【车位车库归属与使用】物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。

车库、车位的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况,并与业主协商处分空置的车库、车位。为了保证车库、车位的充分利用,业主要求承租空置的车库、车位的,建设单位不得以只

售不租为由拒绝出租。车库、车位出租(停车)收费的标准由价格主管部门会同物业主管部门制定。

未首先满足业主停车需要的,建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。

第六十三条【占用共有道路停车位】业主车辆较多的物业管理区域,经业主大会同意占用业主共有的道路或者其他场地设置车位的,业主委员会可以申请公安部门协助划定小区内地面停车位和行车路线,公安部门应当予以配合。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位尚未充分利用的,不得占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

第六十四条【人防停车位】 物业管理区域内的人民防空设施平时用作停车位的,应当进行实地标注并向全体业主开放,不得设置长期专用停车位。租赁使用的,合同租期最长不得超过三年。建设单位不得将停车位出售、附赠或者以专用车位长期出租方式变相出售。

人民防空警报设施和平时用作非机动车停车的人民防空设施,纳入物业共用部位和共用设施设备管理。鼓励通过购买保险方式落实人民防空设施维护管理职责。

物业服务企业依照有关规定或协议管理人民防空设施的,应当做好平时的维护管理工作,确保人民防空工程设施处于良好状态。

第六十五条【停车资源共享协调机制】区县(市)人民政府应当组织综合执法部门、公安部门、物业主管部门等行政管理部门建立停车资源共享协调制度。停车位供需矛盾突出的住宅小区,其周边商业配建停车场(库)、道路具备夜间等时段性停车条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当提出错时停车方案,并牵头业主委员会与住宅周边停车单位通过协商实现停车资源共享。

第六十六条【小区车辆管理】除物业维护、修理等客观需要外,大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。

进入住宅小区的车辆应当遵守下列规定:

(一)慢速通行,遇到行人和非机动车应当避让;

(二)禁止鸣号;

(三)在依法设置或者划定的车库、车位内按序停放,不得阻碍物业管理区域内的交通道路或者将车辆停放在小区消防通道口,不得损坏绿地或者妨碍其他业主使用物业;

(四)停放期间防盗报警器应当使用静音,防止发生噪音。

物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆的管理,发现有违反规定情形的,应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告公安等有关部门;公安等有关部门应当依法及时予以处理。

第六章 共有物业收益和物业专项维修资金

第六十七条【共有物业收益】建设单位、物业服务企业等利用业主的共有部分产生的收入,扣除合理成本后,属于业主共有。共有物业收益包括物业经营用房经营收益、公用部位广告收益、公共区域停车费收益、共有部分拆迁补偿费及其他合法收入等。未经业主大会或物业管理委员会决定或者授权,任何单位和个人不得使用共有物业收益。

前期物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起三十日内设立用于存储业主共有物业收益的专门账户,作为业主共有资金共管账户。

共有物业收益监督管理办法由市住房和城乡建设部门另行制定。

第六十八条【共有物业收益账户管理】 业主大会成立后,业主大会可以凭备案证明开设共有物业收益基本账户,也可以继续使用前期物业服务企业开设的共有物业收益共管账户。

共有物业收益开户账户单位应按国家有关规定建立健全财务管理制度,接受街道办事处(乡镇人民政府)监管,保证资金安全,向全体业主公开共有物业收益账户信息。

业主委员会可以委托有资质的审计单位对共有物业收益收支情况进行审计,审计结果每年在物业管理区域内显著位置或使用信息化方式公示,审计费用在共有物业收益中列支。

第六十九条【共有物业收益支出】共有物业收益用于下列支出:

(一)补充物业专项维修资金;

(二)补充物业服务费;

(三)业主委员会委员津贴、业主大会聘用人员的费用;

(四)业主大会决定或者依法应当支出的其他费用。

共有物业收益除银行储蓄或者依法购买一级国债外,不得用于其他投资,不得借贷给他人或者为他人提供担保。专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的,百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金,剩余部分的使用由业主共同决定。

第七十条【物业专项维修资金】 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位和房屋所有权人的,应当设立物业专项维修资金。

物业专项维修资金主要用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。鼓励利用物业专项维修资金购买房屋质量保险,但不得以购买保险名义进行投资。

第七十一条【首期物业专项维修资金的交存】首期物业专项维修资金,由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之五至百分之八交存,具体由市住房和城乡建设部门根据房屋建筑安装工程造价标准进行动态调整和定期公布。

新建物业在不动产初始登记前,建设单位将首期物业专项维

修资金代交至指定的物业专项维修资金专户,并在房屋交付时向业主收取。

业主交存物业专项维修资金的,可提取住房公积金,具体办法由市住房公积金管理部门另行制定。

公有住房出售时按现行的房改政策交存物业专项维修资金。

第七十二条【物业专项维修资金的补足】 专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。

业主申请不动产转移登记或者抵押登记时,应当向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。

第七十三条【物业专项维修资金的管理】 物业专项维修资金由政府设立的专项维修资金管理机构代为集中管理。业主大会决定自行管理物业专项维修资金的,可持业主大会有效决议到专项维修资金管理机构办理资金划转备案手续,存入共有物业收益基本账户或共管账户。

物业专项维修资金除银行储蓄或者依法购买一级国债外,不得用于其他投资,不得借贷给他人或者为他人提供担保。物业专项维修资金产生的增值收益应及时核算到户。

专项维修资金管理机构应当加强对物业专项维修资金管理使用的日常监督管理,严格执行财政部门财务核算管理相关规定,依法接受审计和财政部门的监督。专项维修资金实行业主自行管理的,业主委员会应委托有资质的审计单位对专项维修资金收支情况进行审计,审计结果每年在物业管理区域内显著位置公示,审计费用在专项维修资金中列支。

第七十四条【非日常维修项目】非日常维修项目的物业专项维修资金使用方案经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,可以向物业专项维修资金管理机构申请划拨物业专项维修资金。

对前款规定的物业专项维修资金使用方案参与表决人数无法达到要求的,可采用公示的方法征求业主意见。公示期限不得少于十五日。公示期内提出书面反对意见的业主专有部分面积占比和人数占比均少于三分之一的,可以向物业专项维修资金管理机构申请划拨物业专项维修资金。

第七十五条【日常维修】 对已建立物业专项维修资金账户且余额大于首期筹集金额百分之三十的,根据本条例规定的业主共同决定事项的表决规则,业主大会可以授权业主委员会在物业专项维修资金账户中按年列支日常维修资金。对未建立专项维修资金账户或余额不足首期筹集金额百分之三十的,由物业服务企业在收取物业服务费时一并收取,存入共有物业收益基本账户或共管账户。

日常维修资金可统筹用于物业管理区域内的日常维修项目。日常维修资金年底有结余的,业主委员会或者物业管理委员会,或物业服务企业将结余资金交存至指定的物业专项维修资金专户,并核算到户。

第七十六条【应急维修】 物业管理区域发生下列紧急情形,需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,可以不经过业主大会表决同意,业主委员会直接申请使用物业专项维修资金:

(一)供水、排水、供电、供气设施设备发生故障或者其他影响正常使用的情况;

(二)电梯故障,电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的;

(三)外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险的;

(四)屋顶或外墙渗漏等情况,严重影响房屋使用的;

(五)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

发生前款第一项情形的,物业服务企业应当及时报告相关专业单位。发生前款第二项至五项情形的且不属于工程质量保证范围,物业服务企业应当及时报告业主委员会,并进行应急维修。

第七十七条【物业保修金】 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位在物业竣工验收前,应当一次性向属地物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的物业保修金,存入指定银行,作为房屋保修期间物业维修费用保证。鼓励建设单位通过购买保险等方式代替交纳物业保修金。

物业保修金由辖区物业主管部门指定的机构负责日常管理。业主大会成立后三十日内,物业保修金管理机构应当将保修金的数额、收支情况等以书面形式或信息化方式告知业主委员会。

第七章 法律责任

第七十八条【转引规范】建设单位、物业服务企业、业主以及其他单位和个人违反本条例,《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》以及其他有关法律、法规已有处理规定的,依照其规定处理。

第七十九条【建设单位未予备案的法律责任】违反本条例错误!未找到引用源。、十六、十八条规定,建设单位不办理备案手续的,由街道办事处(乡镇人民政府)或辖区物业主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改的,处五千元以上一万元以下的罚款。

第八十条【物业服务企业未建立、保存档案的法律责任】违反本条例第四十九条规定,物业服务企业未建立、保存相关档案和资料的,由辖区物业主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,作为不良经营行为记入企业信用档案,并予以通报。

第八十一条【物业服务企业未按规定公布的法律责任】 违反本条例0规定,物业服务企业未按照规定如实公布有关信息的,由辖区物业主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改的,处一千元以上五千元以下的罚款。

第八十二条【物业管理区域内违法行为的法律责任】 物业管理区域内有下列行为之一的,由有关主管部门按照有关规定予以查处:

(一)违反本条例0第一款第(一)项规定的,辖区物业主管部门应当责令限期改正,据不停止违法行为或者逾期不采取排除危害措施,未涉及变动房屋建筑主体和承重结构的,处一万元以上五万元以下罚款;涉及违法变动房屋建筑主体和承重结构的,依照《中国人民共和国建筑法》、国务院《建设工程质量管理条例》等法律、法规的规定处理;

(二)违反本条例0第一款第(二)项规定的,由自然资源规划部门责令限期改正、按照实际使用用途类型应当缴纳的土地使用权地价款数额的二倍处以罚款;情节严重的,依法无偿收回土地使用权;

(三)违反本条例0第一款第(三)项规定的,由综合执法部门依照城乡规划法律法规查处;

(四)违反本条例0第一款第(四)项规定,占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道,或者损坏消防设施的,由消防救援机构依法查处责令改正,并对个人处警告或者五百元以下罚款,对单位处五千元以上五万元以下罚款;

(五)违反本条例0第一款第(五)项规定的,由辖区物业主管部门责令限期改正,恢复原状,处一万元以上五万元以下的罚款;

(六)违反本条例0第一款第(六)项规定的,由公安机关责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以下三万元以下罚款;

(七)违反本条例0第一款第(七)项规定的,由公安机关依照治安管理处罚法律法规予以处罚;

(八)违反本条例0第一款第(八)项规定的,由消防救援机构责令限期改正,拒不改正的,处五十元以上两百元以下的罚款;

(九)违反本条例0第一款第(九)项规定,擅自挖掘物业管理区域内道路、场地的由辖区物业主管部门责令限期改正,给予警告,并对个人处以一千元以上一万元以下罚款,对单位处五万元以上二十万元以下罚款;侵占绿地,损毁树木等损害业主共同利益的由综合执法部门责令改正,拒不改正的,处五百元以上五千元以下的罚款;

(十)违反本条例0第一款第(十)项规定的,由公安机关给予警告,处五百元以上五千元以下的罚款;

(十一)违反本条例0第一款第(十一)项规定的,由综合执法部门依法查处;

(十二)违反本条例0第一款第(十二)项规定的,由辖区物业主管部门责令限期改正,给予警告,并对个人处以一千元以上一万元以下的罚款,对单位处以五万元以上二十万元以

下的罚款。所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用

设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

(十三)违反本条例0第一款第(十三)项规定的,由公安机关依照治安管理处罚法律法规予以处罚。

第八十三条【物业服务企业违反安全养护义务的法律责任】物业服务企业违反本条例0规定的,由辖区物业主管部门责令限期改正,处二万元以上五万元以下的罚款。

第八十四条【车位车库不当提供法律责任】 违反本条例0规定,建设单位不公布物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位的处分情况,由辖区物业主管部门责令改正,给予警告;以只售不租为由拒绝向业主出租车库、车位造成车库、车位空置的,由辖区物业主管部门责令限期改正,给予警告,逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下的罚款;未首先满足业主停车需要,将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人的,由辖区物业主管部门责令改正,拒不改正的,没收违法所得,并可处五万元以上二十万元以下的罚款。

第八十五条【违反人防工程停车位法律责任】违反0规定,不将平时用作停车位的地下人防工程设施向全体业主开放使用,擅自出售、附赠或者以专用车位长期出租方式变相出售的,由辖区人防部门责令改正;拒不改正的,没收违法所得,并可处五万以上二十万以下的罚款。

第八十六条【物业服务企业侵占公共收益的法律责任】 违反本条例0规定,物业服务企业挪用、侵占公共收益的,由辖区物业主管部门责令退还,并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款。

第八十七条【行政机关人员责任】 物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)和其他有关行政部门及其工作人员违反本条例,有下列情形之一的,由有权机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)未依照本条例规定指导业主筹备、组织召开业主大会会议的;

(二)对业主和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,不及时受理、依法调处的;

(三)发现物业管理区域内的违法行为或者接到违法行为报告,不依法及时予以处理的;

(四)截留、挪用、侵占物业专项维修资金、物业保修金等资金的;

(五)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

第八十八条【公共信用信息管理】行政执法机关应当将物业管理相关主体受到行政处罚或者行政强制的情况共享到本市的公共信用信息平台,根据公共信用信息管理规定可以对其采取惩戒措施。

第八章 附则

第八十九条【非住宅物业的参照适用】本市行政区域内非住宅物业管理参照本条例执行。

第九十条 【实施时间】本条例自 日起施行。

附件2       

关于《宁波市住宅小区物业管理条例

(修订草案送审稿)》的起草说明

一、物业管理存在的主要问题

一是物业管理体制机制不健全,各方协作联动不够。物业管理并非单纯的行业管理,而是涉及城市治理和基层社区治理的重要组成部分,需要多部门、多单位、多主体的多元治理。在既有管理体制机制下,住房和城乡建设主管部门作为物业管理的主管部门究竟应承担哪些具体职责,其他有关部门履行哪些具体职责并不清晰,行政部门和街道、居民委员会在物业管理工作中的分工并不明确,导致在实践“执法进小区”上困难重重。二是业主自治实现困难,业主委员会缺乏有效监管。无论是上位法还是宁波条例,都将业主自治作为实现物业管理良性发展的基石。但目前因为种种原因,业主自治的实践效果并不理想。很多小区存在业主大会召开难,业主共同决策难,业主委员会召开难,业主委员会委员不作为、乱作为的现象,不少业主对业主委员会、物业服务企业的工作并不满意,同时又对自身的权利义务并不清晰,或“漠不关心”。由于现行条例对业主大会、业委会的制度不够完善,如何有效引导、激励业主有效实现自治存在制度瓶颈。三是物业服务质价不符,物业服务陷入恶性循环。在前期物业管理阶段,物业服务企业的招投标往往流于形式,物业管理用房的配置和管理缺乏有效监管,物业服务定价机制不够市场化,无法满足多元物业服务下的合理定价需要,对承接查验的环节缺乏有效监督,给后续管理带来很多问题。四是老旧小区居住环境整治困难,小区违法行为乱象频繁。在物业使用和维护,物业安全的保障方面缺乏有效规范。除了小区装饰装修、车位车库、小区车辆管理等老大难问题外,还存在加装电梯、垃圾分类、高空抛物等新的问题需要引起重视。五是公共收益管理混乱,专项维修资金交存管理困难。公共收益应该归业主共有,但现行条例尚未对此有明确的管理规范。专项维修资金在交存、补交、续存、使用、管理各个环节都缺乏有效地规范引导。六是政府管理缺乏有效手段,执法进小区推进困难。现有条例的法律责任设计过于简单,上位法和地方立法、配套文件等缺乏系统梳理,在实践中,面对物业管理存在的种种违法行为,如何处罚,谁来处罚,依据何种规范进行处罚,缺乏明确的指引,导致部门之间容易产生相互推诿,或者无法可依的局面。总体来收,业主对物业管理的需要不断提高,现有的住宅小区物业管理制度无法充分满足人们的需要,亟需通过立法修订来加以完善。

二、修订草案送审稿重点内容

(一)明晰政府和部门职责,压实基层责任。一是明确了物业管理的工作格局,强调政府应该将物业管理工作纳入社会基层治理体系(第三条)。二是明确住房和城乡建设主管部门作为物业主管部门负责物业管理活动的指导和监督管理工作,在现有条例基础上增加了市、区两级主管部门的职责分工(第四条)。三是明确其他部门按照各自职责负责物业管理相关监督管理工作,健全执法进小区的工作机制(第四条)。四是借鉴杭州条例,明确街道负责指导监督本辖区内业主大会、业主委员会的组建及日常工作,统筹协调物业管理与社区建设的关系,并落实应急管理物业服务工作(第五条)。五是完善既有物业管理纠纷处理机制(第六条)。

(二)建立物业管理区域,完善共有物业管理。一是在省条例基础上,针对现实问题,增加规定了物业管理区域划分原则、新建住宅物业管理区域划分标准、物业管理区域调整规则、城市道路一体化管理(第七条至第十条)。二是完善物业管理用房的配置和管理制度,明确物业管理办公用房、物业管理经营用房、业主委员会办公用房等的具体配置要求。三是建立共有物业登记制度(只登记不发证,第十三条)。

(三)规范前期物业管理,完善承接查验制度。一是增加了临时管理规约的规定,并明确市物业主管部门应制定相关示范文本(第十六条)。二是就前期物业综合服务费的类型化确立和调整做了明确的规范指引(第十七条)。三是在承接查验中,明确物业主管部门的管理职责,并引入承接查验协议制度,同时明确建设单位应当向物业服务企业移交的资料清单(第十八条)。

(四)优化制度设计,提升业主自治能力。业主自治是物业管理的基本方向,也是物业管理规范引导的重中之重。对此,一是进一步优化业主大会筹备组的制度设计。就业主大会筹备组的成立和解散问题进行了专门规定(第二十一条)。在省条例基础上,明确了业主大会筹备组人员组成(第二十二条)。二是进一步优化业主大会的制度设计。重点包括管理规约和业主大会议事规则(第二十四条)、业主大会会议(第二十五条)(包括强调业主大会定期会议每年必须召开一次等)和业主委员会拒不召集业主大会的处理(第二十五条)、业主大会决定事项(第二十六条,根据《民法典》作出调整)、电子投票系统(第二十七)和投票权数(第二十八)规定。三是进一步优化业主委员会的制度设计。明确了业主委员会的性质,增加了不得担任业主委员会委员的规定(第二十九条),完善了业主委员会候选人制度,明确了候补委员规则(第三十一条和第三十六条),修改规定街道负责对业委会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明(第三十一条),用清单方式明确业主委员会作为业主大会的执行机构所具有的具体职责(第三十四条),规定了业主委员会委员和其他专职人员的禁止行为清单(第三十五条)。考虑实践中存在的业主委员会委员缺位和换届选举等争议问题,依次规定了业主委员会委员递补、增补和重选制度、业主委员会的换届选举和换届交接制度,完善委员资格的自动终止和罢免规则等(第三十六条至第三十九条)。同时在现有条例基础上,增加了对委员津贴的规定(第四十条)。四是增加物业管理委员会制度。明确在无法正常产生业委会、业主大会的情况下,由物业管理委员会作为临时机构组织业主共同决定物业管理事项,依次规定了物业管理委员会的性质和设立条件、组成、备案和刻章、物业管理委员会会议制度(第四十二至第四十五条)。

(五)加强管理和扶持,引导物业行业健康发展。一是进一步完善对物业服务企业的管理。结合《民法典》,明确列举了物业服务企业的义务内容(第四十七条)、明确项目经理负责制(第四十八条)、建立物业服务档案制度(第四十九条)。二是完善物业服务收费规则。草案第五十条明确了物业服务收费应当遵循公开、透明、有偿原则,对物业服务收费实行市场调节价,提倡实行酬金制收费方式,明确市住建局应当定期发布住宅物业服务标准,物业管理协会定期发布物业服务价格监测信息。完善了阳光物业制度(第五十一条)。三是完善了业主交费问题的规范,明确经司法判决或仲裁裁决后仍不交纳的,可按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案(第五十二条)。就专业单位收费,在省条例基础上,进一步规定物业服务企业接受专业单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业单位收取相应的代收手续费(第五十三条)。四是完善物业服务合同终止及退出、接管规则,结合民法典最新立法方向进行了相关制度设计(第五十四条)。五是建立应急物业服务机制(第五十五条)。六是完善对物业服务企业监督检查和信用评估制度(第五十六条)。

(六)明确小区行为规范,破解物业管理实践难题。一是用清单方式,明确物业管理区域禁止行为的具体情形(第五十八条)。就违反禁止行为的法律责任和处理单位,在第七章中进行了重点规范。二是专门规定了物业使用安全管理制度,包括增加了对高空抛物的管理规范(第五十九条)。三是将加装电梯纳入《条例》规范调整范围,但鉴于加装电梯政策还不明朗,规范依据存在争议,因此仅作了倡导式规范(第六十条)。四是对装饰装修和车位车库管理问题,完善了人防工程停车位管理(第六十四条),增加规定了停车资源共享协调机制(第六十五条),并对现有条例的小区车辆管理规则进行了完善(强调除物业维护、修理等客观需要外,大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区(第六十六条)。

(七)建立小区共有资金制度,确保公共收益透明化。现有条例对共有物业收益并没有具体规定。对此,草案结合《民法典》等上位法规则做了修订,一是明确共有物业收益范围。规定建设单位、物业服务企业等利用业主的共有部分产生的收入,扣除合理成本后,归业主共有。共有物业收益包括物业经营用房收益、公用部位广告收益、公共区域停车费收益、共有部分拆迁补偿费等。未经业主大会决定和授权,任何单位和个人不得使用共有物业(第六十七条)。二是明确业主共有物业收益账户的管理制度。明确业主大会成立后,业主大会可以凭备案证明开设共有物业收益基本账户,也可以继续使用前期物业服务企业开设的共有物业收益共管账户(第六十八条)。三是明确共有物业收益的支出渠道和使用限制(第六十九条)

(八)完善维修资金补建续筹制度,提高资金使用效率。物业专项维修资金的筹建、续筹、使用、管理和监督问题是物业管理的全国性难题。现有条例仅规定了一条转致条款,缺乏具体规范。对此,草案从以下几个方面进行具体规范。一是明确物业专项维修资金管理的一般规则。包括规定一个物业管理区域有两个以上独立产权单位和房屋所有权人的,应当设立物业专项维修资金。同时规定物业专项维修资金主要用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。鼓励利用物业专项维修资金购买房屋质量安全保险,但不得以购买保险名义进行投资(第七十条)。二是明确物业专项维修资金的交存标准(第七十一条)和补足规则(第七十二条)。针对物业维修资金交存难的问题,还规定允许业主可提取住房公积金(第七十一条)。三是明确物业专项维修资金账户管理和监管审计(第七十三条)。业主大会决定自管物业专项维修资金的,可持业主大会有效决议到专项维修资金管理机构办理资金划转备案手续,存入共有物业收益基本账户或共管账户。明确物业专项维修资金除银行储蓄或者依法购买一级国债外,不得用于其他投资,不得借贷给他人或者为他人提供担保。物业专项维修资金产生的增值收益应及时分配到户。四是将专项维修资金进行类型化管理。专项维修资金具体分为非日常维修、日常维修和应急维修三种类型。尤其是明确将我市实践中普遍运行的日常维修资金纳入专项维修资金管理序列,明确日常维修资金可由业主大会授权业委会在物业专项维修资金账户中按年列支,可统筹用于物业管理区域内的日常维修项目。五是保留现有条例中的物业保修金制度,增加规定鼓励建设单位通过购买保险等方式代替交纳物业保修金(第七十七条)。

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