行政复议决定书
申请人：杨某某
被申请人：宁海县人民政府。
申请人杨某某请求撤销被申请人宁海县人民政府2020年7月30日作出的宁征补〔2020〕8号《宁海县人民政府房屋征收补偿决定》（以下简称《补偿决定》），于2020年9月16日向本机关申请行政复议。本机关依法受理并进行了审理。本案现已审理终结。
申请人称：申请人房屋土地面积大、建筑面积少，一直没有报名拆迁，也没有参加评估，按照房产证、土地证登记面积进行评估补偿，申请人明显吃亏，请求撤销补偿决定。
被申请人称：被申请人依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定作出《补偿决定》，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。申请人请求撤销《补偿决定》的理由不成立，请求维持《补偿决定》。
经审理查明：因旧城区改建需要，经前期房屋征收程序，2016年8月30日，被申请人作出《宁海县人民政府关于水角凌5号地块房屋征收的决定》（宁政房征决〔2016〕16号），并附《水角凌5号地块国有土地上房屋征收补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》），决定对水角凌5号地块内国有土地上房屋实施征收，征收房屋建筑面积约18700平方米，总户数115户，其中住宅98户，非住宅17户。同日，被申请人分别在宁海县人民政府网站和征收范围内发布《宁海县人民政府关于水角凌5号地块房屋征收决定的公告》（宁政告〔2016〕16号），并将房屋征收决定及其征收补偿方案一并予以公告。公告载明本项目签约期限为三个月，具体起止日期另行公告；签约期限内签约比例达到80%的，补偿协议生效，未达到80%的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止；搬迁期限自签约期限内达到80%签约比例之日起至签约期限届满之日后的三个月。《征收补偿方案》明确，住宅房屋实施货币补偿、产权调换两种补偿方式，由被征收人自行选择，产权调换房屋房源为新世纪环岛D3地块安置小区期房；非住宅房屋的补偿一般以货币补偿为主，如被征收人确需产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的非住宅房屋；房屋征收部门为宁海县人民政府房屋征收办公室（以下简称宁海县征收办），房屋征收实施单位为宁海县城市房屋拆迁有限公司。
2016年9月2日，宁海县征收办征收范围内发布协商选定评估机构的通知，告知被征收人评估机构的选定方式和评估机构名录。因在规定期限内被征收人未能协商选定评估机构，宁海县征收办决定通过摇号方式随机选定评估机构。按照规定程序，2016年9月21日，经浙江省宁海县公证处现场公证，通过摇号方式选定浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司（以下简称众诚宁海分公司）承担本项目评估工作。当日，宁海县征收办在征收范围内发布评估机构确定公告。2016年11月18日，宁海县征收办在征收范围内发布比准价格公告，经众诚宁海分公司评估，以2016年8月30日房屋征收决定公告之日为评估时点，本项目被征收房屋比准价格为成套住宅8940元/平方米、单体住宅8760元/平方米，产权调换新世纪环岛D3期房比准价格9220元/平方米。另，按照同一评估时点，众诚宁海分公司经测算，确定项目地块楼面地价为3942元/平方米。
2016年11月25日，宁海县征收办在征收范围内发布签约期限公告，告知被征收人将于2016年12月5日开始签约，期限90天。2017年1月24日，宁海县征收办在征收范围内发布签约情况公告，告知被征收人截止2017年1月24日，项目签约比例已达到80.9%，已签订的房屋补偿协议生效。2017年5月18日，宁海县征收办在项目征收范围内发布续签期限公告，告知被征收人项目续签期限截止日期为2017年6月15日17时30分，超出期限将依法作出补偿决定。
2017年11月24日，宁海县征收办在征收范围内发布《关于水角凌3号－7号地块增加安置房源的通告》，增加夏景花园为项目安置房源，比准价格8850元/平方米。2018年6月19日，宁海县征收办在征收范围内发布《关于水角凌5号地块增加安置房源的通告》，增加科技园区21号地块住宅小区（桃源佳苑）为项目安置房源，比准价格8380元/平方米。
申请人杨某某所有的城关镇***路***号房屋位于征收范围内，产权证号为***，土地证号为***。证载房屋建筑面积76.48平方米，用途住宅；证载土地使用面积150.3平方米，用途城镇住宅用地。经测绘并经宁海县征收办核定，申请人被征收房屋登记建筑面积76.48平方米，中堂共有分摊面积12.96平方米，合计房屋建筑面积89.44平方米，土地使用面积150.3平方米。
2019年12月12日，众诚宁海分公司作出编号为浙众宁凌住征第分户***号《住宅用房征收分户报告》，申请人被征收房屋评估金额702794元，超容积率土地评估金额536151元，合计评估金额1238945元。因申请人拒绝入户评估，该评估系外围评估，暂无房屋内部装修及附属物评估金额。2020年3月26日，宁海县征收办发布初步评估结果公示，将上述评估结果在被征收范围内予以张贴公示，并告知被征收人在2020年3月26日至2020年4月4日期间到项目现场办公室领取分户初步评估报告并及时核对，如有差错及时向评估机构反映。同日，宁海县市场监督管理局出具《个体户登记基本情况》的查档资料，证明申请人被拆迁房屋曾于2000年6月至2004年6月用于模具制造经营。基于此，宁海县征收办决定给予申请人系数50%的改变房屋用途营业补助。2020年4月1日，众诚宁海分公司作出编号为浙众宁凌住征第分户补***号《住宅用房征收分户报告》，经评估，申请人被征收房屋改变房屋用途经济补偿金额149684元。2020年4月15日，征收部门工作人员将分户评估报告直接送达申请人。2020年4月16日，根据宁海县征收办的申请，宁波市房屋征收房地产价格评估专家委员会经分析、论证、实地查勘，出具编号为[2020]***号《技术鉴定意见书》，维持众诚宁海分公司出具的浙众宁凌住征第分户***号被征收房屋评估分户报告。
2017年1月7日至2020年7月29日，征收部门多次就房屋征收补偿事宜与申请人进行协商，但因申请人一直认为被征收房屋土地面积大、建筑面积小，房屋评估价格太低，征收补偿不合算，双方始终未能达成补偿协议。2020年5月14日，被申请人向申请人作出《关于征求补偿决定方案意见的通知》并送达补偿决定方案，提供货币补偿和产权调换两种补偿方案供申请人选择，其中产权调换房源为夏景花园现房2套或科技园区21号地块住宅小区（桃源佳苑）现房2套，同时告知申请人在补偿决定方案送达之日起十五日内，对补偿决定方案提出意见并选择补偿方式，逾期未选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。2020年7月30日，因申请人在规定期限内未就补偿决定方案提出书面意见，被申请人作出《补偿决定》，决定给予申请人房屋产权调换补偿，主要内容如下：1．房屋征收部门提供科技园区21号地块住宅小区(桃源佳苑)现房2套，面积均为108平方米档（实际测绘面积为准），具体房号由抽签或摇号确定。申请人可以选择自行安排过渡用房，也可以选择由房屋征收部门提供周转用房。申请人选择自行安排过渡用房的，房屋征收部门支付其自搬迁之月起至用于产权调换住宅房屋交付后六个月内的临时安置费；房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换住宅房屋的，自逾期之月起按照最新的临时安置费核算标准的二倍支付临时安置费。申请人选择由房屋征收部门提供周转用房的，申请人不支付租房费，房屋征收部门也不向申请人支付临时安置费；但房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换住宅房屋的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起按照最新的临时安置费核算标准支付临时安置费。2．产权调换住宅房屋的建筑面积按被征收住宅房屋补偿价值（不包括装修及附属物补偿金额）与产权调换住宅房屋评估比准价换算，根据换算结果增加12%产权调换面积补助。经换算，产权调换住宅房屋的建筑面积为1238945÷8380+1238945÷8380×12%=165.59平方米，每套房屋给予电梯公摊面积补助10平方米。3．产权调换住宅房屋按评估价值与被征收住宅房屋补偿价值结算差价。被征收住宅房屋补偿款项包括：(1)被征收房屋评估价值1238945元(因被征收人拒绝入户评估，不包括装修及附属物补偿金额)；(2)一次性补偿搬迁费(按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，其中不足1万元的，按1万元补偿)26832元；(3)临时安置费(申请人选择自行安排过渡用房的，房屋征收部门支付其自搬迁之月起至用于产权调换住宅房屋交付后六个月内的临时安置费，按被征收房屋建筑面积每月每平方米15元计算，其中每月不足800元的，按800元补偿)；(4)被征收房屋的改变房屋用途营业补助149684元。换算结果面积增加12%的产权调换面积补助与电梯的公摊面积补助后，低于被征收住宅房屋建筑面积的差额部分以及向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠15平方米内部分建筑面积，按该部分房屋评估价值的10%给予差价结算补助，在差价结算时直接核减；超过15平方米以上部分，按市场评估价值结算。储藏室以建设搭配为准，按照评估价值的10%给予差价结算补助；地下停车位签约时预定，按照评估价值的10%给予差价结算补助。4.申请人应于补偿决定送达之日起10日内办理房屋征收补偿相关事宜并搬迁，将被征收房屋移交房屋征收部门。若申请人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，将依法申请人民法院强制执行。2020年8月4日，被申请人将《补偿决定》送达申请人，并在征收范围内予以张贴公告。申请人不服，向本机关申请行政复议。
以上事实有申请人提供的身份证复印件、宁征补〔2020〕8号《宁海县人民政府房屋征收补偿决定》《关于水角凌5号地块被征收人杨某某的补偿决定方案》等，被申请人提供的宁政房征决〔2016〕16号《宁海县人民政府关于水角凌5号地块房屋征收决定》（附：《水角凌5号地块国有土地上房屋征收补偿方案》）及公告张贴现场照片、宁政告〔2016〕16号《宁海县人民政府关于水角凌5号地块房屋征收决定的公告》、宁政告〔2016〕16号《宁海县人民政府关于水角凌5号地块房屋征收决定的公告》及公告张贴现场照片、关于协商选定项目评估机构的通知及张贴现场照片、关于协商选择项目评估机构结果的公告及张贴现场照片、关于报名参选项目评估机构的通知及张贴现场照片、关于随机选定项目评估机构的通知及张贴现场照片、关于项目房屋征收评估机构确定的公告及张贴现场照片、（2016）浙宁证民字第***号《公证书》、浙众宁凌估〔2016〕字第***号《房地产估价报告》、评估机构备案证书及营业执照、被征收房屋比准价格与安置房比准价格公告、水角凌5#地块楼面地价测算、关于项目签约期限公告及张贴现场照片、补偿协议签约情况公告及张贴现场照片、关于水角凌5号地块续签期限的公告及张贴现场照片、关于被征收房屋的情况说明、杨某某《户籍证明》、《宁海县东泰房产咨询测绘有限公司房屋调查表》《房屋分（幢）层分户平面图》、G20170707-0017900《宁海县不动产登记查询证明》、被征收房屋现场照片、关于增加安置房源的通告2份、浙众宁凌住征第分户***号《住宅用房征收分户报告》、被征收房屋初步评估结果公示及张贴现场照片、《个体户登记基本情况》、《水角凌5#地块改造项目核定面积公示表》及张贴现场照片、浙众宁凌住征第分户补***号《住宅用房征收分户报告》、〔2020〕27号《宁波市房屋征收房地产价格评估专家委员会技术鉴定意见书》、《房屋征收协商谈话记录》8份、《关于征求补偿决定方案意见的通知》（附：关于水角凌5号地块被征收人杨某某的补偿决定方案、被征收人对补偿决定方案意见书）及送达现场照片、《关于水角凌5号地块杨某某户改变房屋用途的说明》、宁海县人民政府房屋征收补偿决定公告（附：宁政补〔2020〕8号《宁海县人民政府房屋征收补偿决定》）及张贴现场照片、宁政补〔2020〕8号征收补偿决定公告送达回证及送达现场照片等证据证明。
本机关认为：一、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。被申请人于2016年8月30日作出《房屋征收决定》，并发布房屋征收决定公告和房屋征收补偿方案，申请人等房屋被依法征收。因宁海县征收办与申请人在规定的签约期限内经协商不能达成补偿协议，被申请人有权按照《征收补偿方案》作出补偿决定。二、被申请人作出《补偿决定》，认定事实清楚，适用法律正确。1.关于被征收房屋建筑面积认定。申请人被征收房屋证载建筑面积76.48平方米，另有未登记的中堂共有分摊面积12.96平方米。被申请人按照实际测量结果，将证载建筑面积和未登记的中堂共有分摊面积共89.44平方米认定为被征收房屋的建筑面积，符合《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十二第一款等规定。2.关于被征收房屋的价值评估。因被征收人未能自行协商选定房地产价格评估机构，宁海县房屋征收办在公证机构的见证下，通过随机摇号方式选定评估机构，符合《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条及《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十五条、第二十六条、第二十七条的规定。申请人被征收房屋价值经评估机构评估后，房屋征收部门对评估结果进行了公示并将评估报告送达申请人，评估内容包括被征收房屋价值评估、超容积率土地价值评估、改变房屋用途经济补偿价值评估等内容，并提请房地产价格评估专家委员会对评估结果进行了鉴定，评估程序客观公正，评估结果并无不当。3.关于给予申请人的各项补偿。因申请人未就补偿决定方案确定的补偿方式进行选择，被申请人在补偿决定中给予房屋产权调换补偿，各项补偿、补助标准明确，内容具体，符合《征收补偿方案》以及《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》《宁海县人民政府关于印发宁海县国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》（宁政发〔2015〕17号）等相关规定。三、被申请人作出《补偿决定》，程序合法。被申请人在作出补偿决定前向申请人征求对补偿决定方案的意见，并告知申请人享有提出意见、选择补偿方式的权利，因申请人逾期不选择补偿方式，被申请人作出补偿决定并送达申请人，同时在征收范围内予以公告，符合《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条、第三十三条等规定，程序合法。综上，被申请人作出的《补偿决定》，认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法。鉴此，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项规定，决定如下：
维持被申请人宁海县人民政府2020年7月30日作出的宁征补〔2020〕8号《宁海县人民政府房屋征收补偿决定》。
申请人如不服本复议决定，可在收到本复议决定书之日起15日内，依法向宁波市中级人民法院提起行政诉讼。
2020年11月10日