宁波市人民政府

行政复议决定书

                               甬政复〔2020〕266号

申请人：陈某亚。

被申请人：宁海县人民政府。

申请人陈某亚请求撤销被申请人宁海县人民政府2020年7月30日作出的宁征补〔2020〕12号《宁海县人民政府房屋征收补偿决定》（以下简称《补偿决定》），于2020年9月18日向本机关申请行政复议。本机关依法受理并进行了审理。本案现已审理终结。

申请人称：申请人仍持有被征收房屋所涉土地的集体土地所有权证，未办理过土地性质变更登记，被申请人认定该块土地为国有土地依据不足，且给予的征收补偿价格远低于同期市场价格，显失公平，严重侵害了申请人的权益，请求撤销补偿决定。

被申请人称：被申请人依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定作出《补偿决定》，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。申请人请求撤销《补偿决定》的理由不成立，请求维持《补偿决定》。

经审理查明：因旧城区改建需要，经前期房屋征收程序，2017年5月11日，被申请人作出《宁海县人民政府关于西大街南2号地块房屋征收的决定》（宁政房征决〔2017〕1号），并附《西大街南2号地块国有土地上房屋征收补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》），决定对西大街南2号地块内国有土地上房屋实施征收，征收房屋建筑面积约13000平方米，总户数172户，其中住宅171户，非住宅1户。同日，被申请人分别在宁海县人民政府网站和征收范围内发布《宁海县人民政府关于西大街南2号地块房屋征收决定的公告》（宁政告〔2017〕1号），并将房屋征收决定及其征收补偿方案一并予以公告。公告载明本项目签约期限为三个月，具体起止日期另行公告；签约期限内签约比例达到80%的，补偿协议生效，未达到80%的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止；搬迁期限自签约期限内达到80%签约比例之日起至签约期限届满之日后的三个月。《征收补偿方案》明确，住宅房屋实施货币补偿、产权调换两种补偿方式，由被征收人自行选择，产权调换房屋房源为学南家园期房和西门拟建小区（套房）、三职高拟建小区期房（套房）；非住宅房屋的补偿一般以货币补偿为主，如被征收人确需产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的非住宅房屋；房屋征收部门为宁海县人民政府房屋征收办公室（以下简称宁海县征收办），房屋征收实施单位为宁海县城市房屋拆迁有限公司。

2017年5月11日，宁海县征收办在征收范围内发布协商选定评估机构的通知，告知被征收人评估机构的选定方式和评估机构名录。因在规定期限内被征收人未能协商选定评估机构，宁海县征收办决定通过摇号方式随机选定评估机构。按照规定程序，2017年5月27日，经浙江省宁海县公证处现场公证，通过摇号方式选定宁海县恒基房地产土地资产评估有限公司（以下简称宁海恒基公司）承担本项目评估工作。2017年5月31日，宁海县征收办在征收范围内发布评估机构确定公告。2017年8月25日，宁海县征收办在征收范围内发布比准价格公告，以2017年5月11日房屋征收决定公告之日为评估时点，本项目被征收房屋比准价格为单体住宅8360元/平方米、成套住宅8410元/平方米，产权调换安置房比准价格为学南家园8630元/平方米、西门安置小区8840元/平方米、三职高安置小区7590元/平方米。同日，宁海县征收办在征收范围内发布《关于西大街南2号地块增加安置房源的通告》，增加桃源佳苑、天明花园、郁金花园为项目安置房源，以2017年5月11日房屋征收决定公告之日为评估时点，产权调换安置房比准价格为桃源佳苑8490元/平方米、天明花园8630元/平方米、郁金花园9120元/平方米。另，按照同一评估时点，宁海恒基公司经测算，确定项目地块楼面地价为3762元/平方米。

2017年8月28日，宁海县征收办在征收范围内发布签约期限公告，告知被征收人签约期限为2017年9月5日至2017年12月5日，超过签约期限，相关奖励不予补助，搬迁期限为在签约期限内达到80%签约比例之日起至签约期限届满之日后的三个月。2017年10月30日，宁海县征收办在征收范围内发布签约情况公告，告知被征收人截止2017年10月30日，项目签约比例已达到80%，已签订的房屋补偿协议生效。

申请人陈某亚所有的宁海县登后路*号房屋位于征收范围内。该房屋系三间二层楼房，产权证号为***，土地证号为***。证载房屋建筑面积143.34平方米，用途住宅；证载土地使用面积150.8平方米，用途住宅用地。经宁海县东泰房地产咨询测绘有限公司外围测量，该房屋实际建筑面积153.04平方米，天井位置另有未经登记平房建筑面积7.59平方米。宁海县征收办经调查、公示等未经登记建筑认定程序，最终核定申请人被征收房屋合计建筑面积160.63平方米。2017年12月4日，宁海恒基公司作出编号为***号《落地住宅征收分户报告》，申请人被征收房屋评估价格1549914元（其中超标准容积率部分土地评估价格246656元），附属物及装修评估价格110620元，合计评估金额1660534元。该分户报告通过征收部门工作人员直接送达申请人。2017年12月5日，宁海县征收办发布初步评估结果公示，将上述评估结果在被征收范围内予以张贴公示，并告知被征收人公示期间，宁海恒基公司注册房地产评估师在现场说明解释。2018年11月14日，根据宁海县征收办的申请，宁波市房屋征收房地产价格评估专家委员会经分析、论证、实地查勘，出具编号为***《技术鉴定意见书》，维持宁海恒基公司出具的***号被征收房屋评估分户报告。

2017年12月22日至2020年8月28日，征收部门多次就房屋征收补偿事宜与申请人进行协商，但因申请人始终认为被征收房屋评估价格太低，征收补偿不合算，不能买回原来那样的落地房，双方未能达成补偿协议。2019年12月27日，被申请人向申请人作出《关于征求补偿决定方案意见的通知》并送达补偿决定方案，提供货币补偿和产权调换两种补偿方案供申请人选择，其中产权调换房源为学南家园现房2套或桃源佳苑现房3套或天明花园现房2套或郁金花园现房2套，同时告知申请人在补偿决定方案送达之日起十五日内，对补偿决定方案提出意见并选择补偿方式，逾期未选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。2020年1月6日，申请人提交关于补偿方案的书面意见，认为被征收房屋所占土地为集体土地，应依据《宁海县征收集体所有土地房屋拆迁实施办法》进行安置，对补偿方案不予认可。2020年7月30日，因申请人未在规定期限内对补偿方式作出选择，被申请人作出《补偿决定》，决定给予申请人房屋产权调换补偿，主要内容如下：1．房屋征收部门提供的产权调换住宅房屋为学南家园现房2套，面积为93平方米档1套、面积为145平方米档1套（实际测绘面积为准），具体房号由抽签或摇号确定。产权调换住宅房屋的建筑面积，具体以不动产登记面积为准。每单元设置一部电梯。关于过渡期限内的临时安置方式，被征收人可以选择自行安排过渡用房，也可以选择由房屋征收部门提供周转用房。对被征收人选择自行安排过渡用房的，房屋征收部门应当支付其自搬迁之月起至用于产权调换住宅房屋交付后六个月内的临时安置费；房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换住宅房屋的，应当自逾期之月起按照最新的临时安置费核算标准的二倍支付临时安置费。对被征收人选择由房屋征收部门提供周转用房的，被征收人不支付租房费，房屋征收部门也不向被征收人支付临时安置费；但房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换住宅房屋的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起按照最新的临时安置费核算标准支付临时安置费。2．产权调换住宅房屋的建筑面积按被征收住宅房屋补偿价值（不包括装修及附属物补偿金额）与产权调换住宅房屋评估比准价换算，根据换算结果增加12%产权调换面积补助。产权调换住宅房屋为高层建筑的，每单元设置一部电梯的，补助建筑面积3平方米；每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米。如建筑面积仍低于被征收住宅房屋建筑面积的，再增加两者差额部分，向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠确定。补助面积部分不支付房款。经换算，学南家园产权调换住宅房屋的建筑面积为1549914÷8630+1549914÷8630×12%=201.15平方米，每套套房给予电梯的公摊面积补助3平方米。3．产权调换住宅房屋按评估价值与被征收住宅房屋补偿价值结算差价。被征收住宅房屋补偿款项包括：(1)被征收房屋评估价值1549914元；(2)装修及附属物补偿金额110620元；(3)一次性补偿搬迁费(按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，其中不足1万元的，按1万元补偿）48189元；(4)临时安置费(被征收人选择自行安排过渡用房的，房屋征收部门支付其自搬迁之月起至用于产权调换住宅房屋交付后六个月内的临时安置费，按被征收房屋建筑面积每月每平方米15元计算，其中每月不足800元的，按800元补偿)。换算结果面积增加12%的产权调换面积补助与电梯的公摊面积补助后，低于被征收住宅房屋建筑面积的差额部分以及向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠15平方米内部分建筑面积，按该部分房屋评估价值的10%给予差价结算补助，在差价结算时直接核减；超过15平方米以上部分，按市场评估价值结算。储藏室以建设搭配为准，按照评估价值的10%给予差价结算补助；地下停车位签约时预定，按照评估价值的10%给予差价结算补助。4.申请人应于补偿决定送达之日起10日内办理房屋征收补偿相关事宜并搬迁，将被征收房屋移交房屋征收部门。若申请人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，将依法申请人民法院强制执行。2020年8月3日，被申请人将《补偿决定》送达申请人，并在征收范围内予以张贴公告。申请人不服，向本机关申请行政复议。

另查明，申请人1991年10月的《个人建房用地申请审批表》等表明，申请人被征收房屋宗地原系西门村集体所有土地，申请人于1991年12月取得***号集体土地建设使用权证。2005年10月14日，被申请人作出宁政发〔2005〕28号《关于印发宁海县撤村建居集体土地权属处置若干规定（试行）的通知》。《宁海县撤村建居集体土地权属处置若干规定（试行）》第七条规定，村民住宅用地，经本户申请，凭公安部门出具的“撤村建居农转居”证明和合法集体土地使用权证，直接变更换发国有土地划拨使用权证，并在土地使用权证标注“撤村建居集体土地转为国有土地”字样。城市居民所持有撤村建居村所有的集体土地使用权证一并纳入撤村建居集体土地转国有土地范围。2005年11月24日，宁海县人民政府作出宁政函〔2005〕51号《关于同意撤销跃龙街道西门村等5个行政村建制的批复》，批复载明同意撤销西门村等5个行政村建制，村民转为居民，就近纳入社区管理。

以上事实有申请人提供的身份证复印件、被征收房屋照片《宁海县人民政府房屋征收补偿决定公告》（附：宁征补〔2020〕12号《宁海县人民政府房屋征收补偿决定》）、宁海县自然资源和规划局2020年6月12日出具的证明、G20200804-001472《宁海县不动产登记查询证明》、***号《集体土地建设用地使用证》《房屋所有权证》等，被申请人提供的宁政房征决〔2017〕1号《宁海县人民政府关于西大街南2号地块房屋征收的决定》（附：《西大街南2号地块国有土地上房屋征收补偿方案》）、宁政告〔2017〕1号《宁海县人民政府关于西大街南2号地块房屋征收决定的公告》及张贴现场照片、关于协商选定项目评估机构的通知及张贴现场照片、关于协商选择项目评估机构结果的公告及张贴现场照片、关于报名参选项目评估机构的通知、关于随机选定项目评估机构的通知及张贴现场照片、（2017）浙宁证民字第1630号《公证书》、关于项目房屋征收评估机构确定的公告及张贴现场照片、***号《房地产估价报告》、评估机构营业执照及资质证书、被征收房屋比准价格与安置房比准价格公告、关于增加安置房源的通告、项目签约搬迁期限公告、补偿协议签约情况公告及张贴现场照片、***号《房屋所有权证》、***号《集体土地建设用地使用证》《地籍调查表》《宗地草图》《城镇建房用地审批申请表》《个人建房用地申请审批表》《土地登记卡》《移（易）地证明》《房产分丘图》《宁海县城镇房屋分（幢）层分户平面图》《宁海县城镇房屋所有权审批表》《宁海县城镇私有房屋所有权申请书》《宁海县房屋所有人户籍登记表》《宁海县房屋四至墙界申报表》《宁海县城镇房屋分幢（户）调查表》《宁海县房屋所有权登记审批表》、陈某亚身份证复印件、《宁海县东泰房产咨询测绘有限公司房屋调查表》2份、《房屋分（幢）层分户平面图》2份、G20180816-0023830《宁海县不动产登记查询证明》、陈某亚《户籍证明》、关于被征收房屋的情况说明、宁政发〔2005〕28号《关于印发宁海县撤村建居集体土地权属处置若干规定（试行）的通知》、宁政函〔2005〕51号《关于同意撤销跃龙街道西门村等5个行政村建制的批复》、被征收房屋初步评估结果公示及张贴现场照片2份、《西大街南2号地块无产权证建筑（土地）面积确认申请表》《未经登记建筑（土地）登记表》《关于西大街南2号地块改造项目未经登记建筑公示》（附：西大街南2号地块改造项目未经登记建筑公示表）及张贴现场照片、***号《落地住宅征收分户报告》及送达现场照片、〔2018〕133号《宁波市房屋征收房地产价格评估专家委员会技术鉴定意见书》、房屋征收动迁记录10份、《关于征求补偿决定方案意见的通知》（附：关于西大街南2号地块被征收人陈某亚的补偿决定方案、被征收人对补偿决定方案意见书）及送达回证、陈某亚关于征收补偿决定方案的书面意见、宁海县人民政府房屋征收补偿决定公告（附：宁政补〔2020〕12号《宁海县人民政府房屋征收补偿决定》）及张贴现场照片、宁政补〔2020〕12号征收补偿决定公告送达回证及送达现场照片等证据证明。

本机关认为：一、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。被申请人于2017年5月11日作出《房屋征收决定》，并发布房屋征收决定公告和房屋征收补偿方案，申请人等房屋被依法征收。因宁海县征收办与申请人在规定的签约期限内经协商不能达成补偿协议，被申请人有权按照《征收补偿方案》作出补偿决定。二、被申请人作出《补偿决定》，认定事实清楚，适用法律正确。第一，关于被征收房屋土地权属。申请人被征收房屋所用地原为西门村集体所有土地，申请人于1991年12月取得***号集体土地建设使用权证，西门村于2005年11月经被申请人批准撤销行政村建制，居民就近并入社区居委会。根据原浙江省国土资源厅《关于撤村建居集体土地权属处置的意见》（浙土资发〔2003〕117号）第五条等规定，对原村经依法批准的集体所有建设用地（包括农宅、村办企业及公益事业用地），办理土地变更登记手续，收回并注销原集体土地使用权证，换发国有土地使用权证，或直接办理国有土地登记手续，核发国有土地使用权证，纳入城镇国有土地使用权统一管理。申请人虽仍持有被征收房屋集体土地使用权证，但此系未办理土地变更登记手续所致，客观上不改变其房屋所用土地已统一纳入城镇国有土地使用权管理的事实，被申请人按照国有土地上房屋予以征收、补偿，符合法律规定。第二，关于被征收房屋建筑面积认定。申请人被征收房屋证载建筑面积143.34平方米，经实际测量建筑面积153.04平方米，天井位置另有未经登记平房建筑面积7.59平方米。被申请人按照实际测量结果，并经未经登记建筑调查处理程序，认定申请人被征收房屋建筑面积160.63平方米，符合《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十一条第二款、第十二第一款等规定。第三，关于被征收房屋的价值评估。因被征收人未能自行协商选定房地产价格评估机构，宁海县房屋征收办在公证机构的见证下，通过随机摇号方式选定评估机构，符合《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条及《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十五条、第二十六条、第二十七条的规定。申请人被征收房屋价值经评估机构评估后，房屋征收部门对评估结果进行了公示并将评估报告送达申请人，评估内容包括被征收房屋价值评估、超容积率土地价值评估、附属物及装修价值评估等内容，并提请房地产价格评估专家委员会对评估结果进行了鉴定，评估程序客观公正，评估结果并无不当。第四，关于给予申请人的各项补偿。因申请人未就补偿决定方案确定的补偿方式进行选择，被申请人在补偿决定中给予房屋产权调换补偿，各项补偿、补助标准明确，内容具体，符合《征收补偿方案》以及《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》《宁海县人民政府关于印发宁海县国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》（宁政发〔2015〕17号）等相关规定。三、被申请人作出《补偿决定》，程序合法。被申请人在作出补偿决定前向申请人征求对补偿决定方案的意见，并告知申请人享有提出意见、选择补偿方式的权利，因申请人逾期不选择补偿方式，被申请人作出补偿决定并送达申请人，同时在征收范围内予以公告，符合《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条、第三十三条等规定，程序合法。综上，被申请人作出的《补偿决定》，认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法。鉴此，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项规定，决定如下：

维持被申请人宁海县人民政府2020年7月30日作出的宁征补〔2020〕12号《宁海县人民政府房屋征收补偿决定》。

申请人如不服本复议决定，可在收到本复议决定书之日起15日内，依法向宁波市中级人民法院提起行政诉讼。

2020年11月10日