宁波市人民政府
行政复议决定书
甬政复〔2023〕14号
申请人：史某。
委托代理人：于某进，北京某律师事务所专职律师，特别授权。
被申请人：宁波市鄞州区人民政府。
申请人史某请求撤销被申请人宁波市鄞州区人民政府2022年11月25日作出的鄞政集裁〔2022〕3号《宁波市鄞州区人民政府房屋拆迁争议裁决书》（以下简称《3号裁决书》），于2023年1月16日向本机关申请行政复议。本机关依法受理并进行了审理。经依法延长审理期限，本案现已审理终结。
申请人称：一、评估机构选定违反法定程序，且评估机构未经实地查勘，拆迁补偿安置方案及裁决书中认定的房屋测绘面积有误，评估报告评估金额过低，缺失估价技术报告等重要材料，超过一年有效期，作出裁决前没有专家技术鉴定书，不能作为补偿依据。二、调产安置并没有提供准确的房源信息和竣工日期，违反了法律的强制性规定。三、调产安置中未提供安置店面房。申请人房屋一楼常年用于店铺出租并收取房租作为收入来源，承租人用于开设的店铺均是持有营业执照且合法经营的，该房屋的实际用途为商用，申请人有权要求店面房安置。综上，被申请人作出的《3号裁决书》严重侵犯申请人的合法权益，请求依法予以撤销。
被申请人称：一、被申请人作出的《3号裁决书》认定事实清楚，证据确实充分，裁决结果合法公正合理。红林安置小区项目经土地审批、立项、预审，合法有效。拆迁实施单位的授权委托手续、拆迁实施方案批准前的听证权利告知、拆迁补偿安置资金及房源的落实等程序，均符合相关法律法规的要求。项目拆迁实施方案经宁波东钱湖旅游度假区管理委员会（以下简称东钱湖管委会）依法批准，并由宁波市自然资源和规划局（以下简称市资规局）依法发布拆迁公告，征收（拆迁）行为合法有效。申请人房屋经依法确定的评估机构评估，装修等补偿因申请人未同意入户评估，待实际评估后再予以列入。《3号裁决书》对申请人房屋可补偿面积等相关要素的认定准确、证据充分，补偿安置方案合法公正。二、被申请人作出的《3号裁决书》适用依据正确，程序合法。2022年11月4日，被申请人收到案涉项目拆迁人提交的房屋拆迁争议裁决申请，当日受理后于2022年11月7日向申请人送达裁决申请书副本、答辩通知书、被拆迁房屋评估及测绘等相关材料。2022年11月25日，被申请人根据上述认定的事实，依据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》（以下简称《拆迁条例》）、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》（以下简称《实施细则》）及《宁波东钱湖旅游度假区红林安置小区工程项目征收集体所有土地房屋拆迁安置实施方案》（以下简称《拆迁实施方案》）等相关规定，作出裁决并依法送达，适用法律法规正确，程序合法。三、申请人的复议理由不能成立。1.评估机构选定问题。案涉项目评估机构的选择与确定，完全遵照《拆迁条例》第二十四条的规定，申请人主张评估机构选择违法没有事实依据；2.评估报告问题。因申请人拒绝入户测绘评估，经现场查勘，申请人房屋的外部形状同权证记载的没有变化，且没有新造、添附的建筑物，故本次裁决以权证登记面积为依据。根据《拆迁条例》规定，住宅用房可安置面积的补偿资金，按照拆迁公告发布时被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅的平均价格扣除基本造价确定。案涉项目以拆迁公告发布之日为时点，按照有权机关公布的案涉地块的商品住宅平均价格计算相应的补偿价格，申请人所谓的评估价格过低亦没有事实根据。《拆迁条例》及其实施细则均未规定评估报告有效期一年，且由于价格评估、补偿资金均以拆迁公告发布之日为时点进行评估和结算，评估报告作出时间不影响申请人的合法权益。申请人所称缺失估价技术报告等材料，《拆迁条例》及其实施细则对此均无相应规定。至于裁决前没有专家技术鉴定书，系因为申请人没有提出相应的复核、裁决申请。3.安置房源信息和竣工日期问题。案涉项目调产安置的房屋是期房，在拆迁实施方案中已明确安置房的具体地点，而楼号、单元号及户型等，需申请人根据安置面积自己选择以及抽签决定，至于竣工日期，现行法律法规并未规定需明确具体的交付期限。4.提供店面房问题。案涉房屋土地和房屋权证登记用途均为住宅，申请人要求调产安置提供店面房缺乏事实和法律依据。综上，请求依法维持《3号裁决书》。
经审理查明：2020年1月19日，浙江省人民政府作出浙土字（330299）A[2019]-0002号《浙江省建设用地审批意见书》，批准宁波市2019年度计划第二十一批次建设用地21.5841公顷，宁波市鄞州区东钱湖镇红林地块8.6182公顷集体土地位于批准征收范围内。2020年7月30日，拆迁人宁波东钱湖旅游度假区房屋征收中心（以下简称“东钱湖征收中心”）根据《拆迁条例》及其《实施细则》《东钱湖旅游度假区征收集体所有土地房屋拆迁规定》等规定，结合东钱湖镇红林地块房屋实际，拟订《拆迁实施方案》，确定拆迁范围为红林安置小区工程项目拆迁规划红线内涉及房屋及附属物，房屋总建筑面积约为530平方米，涉及住宅4户，拆迁安置方式为调产安置或货币安置，拆迁安置用房位于红林安置小区（期房），同时还确定了其他相关内容，申请人集体土地上房屋位于拆迁范围内。同日，东钱湖征收中心提交《征收集体所有土地房屋拆迁实施方案审批表》，将该《拆迁实施方案》报请市资规局审核，并提交了浙土字（330299）A[2019]-0002号《浙江省建设用地审批意见书》《宁波市 2019 年度计划第二十一批次建设用地情况汇总表》《红林安置小区工程项目房屋拆迁规划红线图》和拆迁补偿安置资金、拆迁安置用房已经落实等相关材料。
2020年8月5日，市资规局在拆迁范围内张贴发布甬东旅拆听告〔2020〕02号《征收集体所有土地房屋拆迁实施方案听证告知书》以及拆迁实施方案，告知被拆迁人对该拆迁实施方案享有听证的权利，并向申请人等被拆迁人进行送达。2020年8月25日，根据申请人等被拆迁人的申请，市资规局在东钱湖镇村镇建设房屋拆迁办公室四楼会议室举行听证会。在听证会上，申请人等被拆迁人就安置房的位置、交付时间、安置房套型以及过渡期间权利保障等问题提出质疑。对此，拆迁人当场进行了解释，明确拆迁安置地点原则上在红林，如套型难以对应的，在东钱湖镇镇区内安置房范围内统筹安置；过渡期间为两年，超过两年的，过渡费两倍支付；如自行解决过渡房的，则支付相应的过渡费。
2020年9月10日，市资规局东钱湖旅游度假区分局（以下简称“东钱湖资规分局”）审核通过《拆迁实施方案》。2020年9月16日，东钱湖管委会批准同意《拆迁实施方案》。该方案明确：一、拆迁范围：红林安置小区工程项目拆迁规划红线内涉及房屋及附属物，房屋总建筑面积约530平方米，共涉及住宅4户；二、补偿依据：《拆迁条例》《实施细则》《宁波东钱湖旅游度假区征收集体所有土地房屋拆迁规定》（甬东旅政发〔2007〕26号）等；三、房屋用途、面积的确定；四、住宅补偿方案：住宅安置方式为货币安置、调产安置两种方式任选一种，按规定给予相应的补偿、补助、补贴、奖励等。低限安置标准为每户人均30平方米。调产安置房屋房源原则上为红林安置小区（期房），如因安置房源套型难以对应的，在东钱湖镇镇区安置房范围内统筹安置；五、其他事项；六、房屋拆迁主管部门为东钱湖资规分局，房屋拆迁人为东钱湖征收中心，房屋拆迁实施单位为东钱湖镇村镇建设房屋拆迁办公室；七、搬迁期限：搬迁期限为45天，具体起止日期由拆迁人另行公告。2020年9月18日，市资规局在拆迁范围内张贴发布甬东旅征拆字〔2020〕第02号《征收集体所有土地房屋拆迁公告》，公告内容包括红林安置小区工程项目的房屋拆迁人、拆迁范围、补偿安置方式和标准、搬迁期限以及救济途径等，同时一并张贴《拆迁实施方案》。
2020年9月25日，市资规局在鄞州日报发布评估机构选择公告。在规定报名期限内，共有3家评估机构报名。2020年10月21日，市资规局在拆迁范围内张贴随机选定评估机构的公告。2020年10月23日，经浙江省宁波市鄞源公证处公证，市资规局从有效报名的3家评估机构随机抽取宁波甲房地产估价有限公司（以下简称“甲公司”）为项目评估机构，并于当日在拆迁范围内进行公告。
申请人被拆迁房屋坐落于东钱湖镇红林农牧场。该房屋权属资料显示，2000年8月29日，经申请人申请，原鄞县土地管理局审批同意申请人使用41.4平方米宅基地建住宅；2000年9月8日，申请人取得鄞集用（2000）字第×××号《集体土地使用证》，土地使用权面积41.4平方米，用途住宅；2000年9月20日，申请人取得房屋所有权证，房屋建筑面积131.4平方米，设计用途住宅。申请人户籍资料显示，户籍地宁波市鄞州区东钱湖镇横街村×组××号，户号×××××××××，户内人口2人，即申请人和其女儿。
2020年11月6日，东钱湖征收中心在拆迁范围内张贴《可补偿安置面积初步调查结果公示》，对被征收房屋可补偿安置面积初步调查结果进行公示，其中申请人可安置补偿面积为131.4平方米（按证载面积），并告知被拆迁人对公示内容有异议的，可在公示期内提出，公示期限2020年11月6日至2020年11月16日。2020年11月26日，东钱湖征收中心在拆迁范围内张贴集中评估通告，告知被拆迁人评估工作已正式开始，评估时间到2020年12月2日止。2020年12月16日，东钱湖征收中心和甲公司分别在拆迁范围内公示项目可补偿安置面积及初步评估结果（其中申请人坐落于东钱湖红林村农牧场的房屋，建筑面积131.4平方米，总评估金额105120元，不包含装修及附属物价值），并告知被拆迁人对公示内容有异议的，可在公示期内提出，公示期限2020年12月16日至2020年12月25日。同日，甲公司对申请人被拆迁房屋出具《房屋拆迁补偿评估报告》（编号002）并送达申请人。估价结果如下：申请人房屋总建筑面积131.4平方米，价值时点2020年9月18日，被拆迁主体房屋按房屋重置价结合成新评估价105120元，因申请人拒绝评估人员进入现场实地勘察，本评估报告不包含装修及附属物价值，合计评估总金额105120元。申请人未就评估报告提出复核、鉴定申请。2021年1月5日，东钱湖征收中心在拆迁范围内发布签订协议通告，签订时间为10天（2021年1月5日至2021年1月14日）。因在规定签约期限内无被拆迁人签订补偿安置协议，拆迁人未发布搬迁期限公告。
因拆迁人与申请人在拆迁公告确定的签约期限内经协商未能达成补偿安置协议。2022年11月4日，拆迁人向被申请人提出裁决申请。同日，被申请人受理裁决申请。2022年11月7日，被申请人向申请人送达了答辩通知书和裁决申请书副本等资料。次日，申请人提出书面答辩意见，意见主要为：一、评估机构选定违反法定程序，作出的评估结果不能作为补偿依据，且拆迁人提供的拆迁补偿安置方案中认定的房屋测绘面积有误；二、调产安置并没有提供准确的房源信息和竣工日期，违反了法律的强制性规定；三、调产安置中未提供安置店面房。2022年11月16日，拆迁人再次与申请人进行沟通（电话），询问申请人是否可以进行上门测绘、评估，申请人表示拒绝；对于房屋用于经营问题，询问申请人有否营业执照，申请人表示记不清了。2022年11月25日，被申请人根据《拆迁条例》第十六条等规定，作出《3号裁决书》，并于2022年11月29日分别送达拆迁人和申请人。裁决主要内容如下：一、因未入户测绘评估，最终面积及补偿金额待入户后按实际结果调整，故以下安置补偿暂以131.40平方米可补偿安置计算；二、若申请人选择货币安置，拆迁人应合计补偿申请人人民币1571246元（室内装饰物和室外附属物等补偿款待实际入户评估后另行确定），具体包括：被拆迁房屋的货币补偿资金1159868元，房屋重置评估价为105120元，上述金额相加再增加20%的拆迁补偿资金252998元，搬家补贴费700元，一次性搬迁补偿费36792元，临时过渡补贴费及补助费15768元；三、若申请人选择调产安置：1.对申请人建筑面积为131.40平方米的被拆迁房屋按《拆迁实施方案》规定给予调产安置和结算，安置小区位于鄞州区东钱湖镇红林安置小区。安置房套型待双方签约时具体确定，安置房具体的幢号、楼层、室号通过公证抽签形式确定；2.室内装饰和其他附属物补偿款待实地入户评估后，按规定另行计发；3.搬家补贴费1400元，调产安置计发二次；4.一次性搬迁补偿费36792元；5.申请人选择自行解决过渡用房的，自被拆房屋搬迁之月起至安置用房交付后4个月止按每月2628元计发临时过渡费及补助，如申请人选择临时过渡用房过渡的，提供位于宁波市鄞州区东钱湖镇钱湖人家的临时安置用房；四、申请人应在本裁决送达之日起七日内从被拆迁房屋内自行搬迁交付申请人。申请人不服该裁决，向本机关申请行政复议。
另查明，一、《拆迁条例》第四十九条规定，海曙区、江东区、江北区以及大榭开发区、高新技术产业园区、东钱湖旅游度假区的房屋基本造价、重置价格、商品住宅平均价格由市价格行政主管部门会同市土地、房产行政主管部门测定公布。根据市资规局、宁波市住房和城乡建设局、宁波市发展和改革委员会2020年9月22日印发的《关于测定公布2020年8月份商品住宅平均价格的通知》，2020年8月宁波市六级地段商品住宅平均价格为每平方米9827元。案涉被拆迁房屋位于东钱湖镇红林农牧场，属宁波市住宅六级地段。二、根据《关于明确鄞州区征管中心承接宁波东钱湖旅游度假区相关工作职责的会商备忘录》等规定，因宁波东钱湖旅游度假区与鄞州区实行“区政合一”体制，自2022年3月8日起，宁波市鄞州区房屋征收管理中心（宁波市鄞州区城中村改造发展服务中心）承接宁波东钱湖旅游度假区相关拆迁事项，具体负责案涉项目。三、2020年11月20日至2021年12月23日，申请人不服东钱湖管委会批准的《拆迁实施方案》，先后申请行政复议、提起行政诉讼。甬政复〔2020〕×××号行政复议决定书以及（2021）浙 0212 行初 ×× 号行政判决书、（2021）浙02行终×××号行政判决书，确认《拆迁实施方案》合法有效。四、行政复议期间，被申请人出具情况说明，其中载明：因商品住宅平均价的测定方法由政府定价公布调整为由评估机构实施一项目一测，市级商品住宅平均价于2022年4月发布后不再发布。根据甬价管〔2007〕117号文件规定精神，并经咨询市资规等相关部门，商品住宅平均价原测定办法为：当月商品住宅平均价格由上月商品住宅平均价格与国家统计局公布的当月宁波市新建商品住宅价格环比指数的乘积确定。根据该计算方法，可以得出案涉裁决作出时（2022年11月）商品住宅平均价为每平方米10329元。虽因申请人对《拆迁实施方案》进行复议诉讼及东钱湖管委会机构改革等，作出裁决时已经超过拆迁签约结束时间1年以上，但与估价基准日上月（2020年8月）商品住宅平均价差距仅为每平方米502元，增幅为5.1%；如与诉讼结束后应作出行政裁决的2022年1月（商品住宅平均价为每平方米10216元）比较，增加123元，增幅1.1%。
以上事实有申请人提供的身份证复印件、《3号裁决书》；被申请人提供的浙土字（330299）A [2019]-0002号《浙江省建设用地审批意见书》《宁波市2019年度计划第二十一批次建设用地情况汇总表》、房屋拆迁委托合同、东钱湖红林地块-1勘测定界图、甬东旅经函〔2020〕5号《关于同意红林新农村安置小区一期工程项目建议书的复函》、甬自然资规东旅预〔2020〕3号《关于红林新农村安置小区一期工程项目的预审意见》、红林安置小区工程项目房屋拆迁规划红线图、拆迁资金落实证明、安置用房落实证明、临时过渡安置证明、《宁波东钱湖旅游度假区红林安置小区工程项目征收集体所有土地房屋拆迁安置实施方案》、甬东旅拆听告〔2020〕02号《征收集体所有土地房屋拆迁实施方案听证告知书》及送达回证、送达现场照片、公告张贴现场照片、听证申请3份、甬东旅拆听〔2020〕01号《征收集体所有土地房屋拆迁听证通知书》及送达回证、送达现场照片、《委托书》《宁波东钱湖旅游度假区红林安置小区工程项目征收集体所有土地房屋拆迁实施方案听证会议签到单》《宁波东钱湖旅游度假区红林安置小区工程项目征收集体所有土地房屋拆迁实施方案听证会听证笔录》及听证现场照片、征收集体所有土地房屋拆迁实施方案审批表、甬东旅征拆字〔2020〕第02号《征收集体所有土地房屋拆迁公告》及张贴现场照片、《关于公布宁波东钱湖旅游度假区红林安置小区工程项目征收集体所有土地房屋拆迁安置实施方案的通告》及张贴现场照片、甬东旅拆评公〔2020〕第3号《征收集体所有土地房屋拆迁评估公告》及鄞州日报公告照片、随机选定评估机构公告及张贴现场照片、随机选定评估机构工作记录及公证书、甲公司房屋征收评估项目申请书、〔2020〕第3号《征收集体所有土地房屋拆迁补偿评估机构情况公告》及张贴现场照片、可补偿安置面积初步调查结果公示及张贴现场照片、初步评估结果公示及张贴现场照片、《鄞县城镇私有房屋所有权登记申请表》《鄞县城镇单位房屋所有权登记调查审批表》、鄞集用（2000）字第×××号《集体土地使用证》、鄞土私（2000）×××号《鄞县村民建房用地划拨/出让呈报表》、集中评估通告及张贴现场照片、申请人评估报告、走访协商记录、短信聊天截图、签订征收补偿协议通告、户籍证明4份、房屋拆迁争议裁决申请书、裁决受理通知书及送达回证、裁决答辩通知书及送达回证、调查笔录、短信聊天截图、调查笔录及现场照片、行政答辩状、电话记录、《3号裁决书》及送达回证、短信聊天截图、送达地点照片、《关于明确鄞州区征管中心承接宁波东钱湖旅游度假区相关工作职责的会商备忘录》、《关于测定公布2020年8月份商品住宅平均价格的通知》、甬政复〔2020〕×××号行政复议决定书、（2021）浙 0212 行初 ××号行政判决书、（2021）浙02行终×××号行政判决书、情况说明等证据证明。
本机关认为：一、根据《拆迁条例》第十六条第一款等规定，被申请人作为案涉项目所在地的县级人民政府，因拆迁人与申请人经协商达不成补偿安置协议，具有依法对双方补偿安置争议进行裁决的法定职责。二、案涉《拆迁实施方案》可以作为本案裁决依据。案涉《拆迁实施方案》系根据《拆迁条例》第九条、第十一条规定的程序和内容，组织拟定、审核、批准并公布，且经本机关行政复议和两级法院行政审判确认合法有效，故可以作为本案裁决依据。三、被申请人作出《3号裁决书》，认定事实清楚，适用依据正确，内容适当。首先，关于评估报告。《拆迁条例》第二十四条规定，拆迁房屋需要价格评估的，土地行政管理部门应当将拆迁补偿评估项目向社会公告，并在拆迁人和被拆迁人的公开监督下从报名的具有法定资格的房地产评估机构中随机产生一家评估机构。评估价格应当公示，接受社会监督。《实施细则》第二十一条规定，拆迁当事人对评估结果有异议的，应当在公示期限内向原评估机构书面申请复核，原评估机构应当在收到书面申请后5个工作日内出具书面复核结果；当事人对复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果后10日内向土地行政主管部门书面申请裁决。申请人被拆迁房屋评估报告系由依法选定的评估机构作出，评估结果进行了公示，评估报告也送达了申请人，而申请人并未提出复核、裁决申请，故应当认定该评估报告合法有效，依法可以作为申请人被拆迁房屋的补偿依据。申请人主张评估机构选定程序违法以及评估价格过低、缺失估价技术报告、没有专家技术鉴定意见书等异议，没有事实和法律依据。至于申请人提出评估报告超过一年有效期，对此法律并无强制性规定，而且从具体情况看，2020年11月至2021年12月，申请人一直不服案涉《拆迁实施方案》申请行政复议、提起行政诉讼，因此评估报告送达后至2021年12月，在《拆迁实施方案》进行依法审查期间，被申请人未作出拆迁裁决合理。自2022年1月至2022年11月（《3号裁决书》送达当月），根据市三部门测定公布商品住宅平均价格计算方法，期间宁波市六级地段商品住宅平均价格增幅仅为1.1%，从上可知，虽然评估报告送达距《3号裁决书》送达近2年，但期间1年因申请人申请行政复议、提起行政诉讼原因，被申请人未作出拆迁裁决合理；另外十一个月期间经测算不存在房屋价格较大幅度上涨情形，不存在对申请人未公平补偿，故申请人主张评估报告不能作为补偿依据，依法不能成立。其次，关于可补偿安置面积。《拆迁条例》第二十三条规定，被拆迁房屋的可补偿安置面积，按照被拆迁人提供的合法的集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的建筑面积计算。申请人被拆迁房屋所有权证记载面积131.4平方米，因申请人拒绝入户测绘评估，拆迁人经实地查勘，该房屋外部形状与权证记载相同，无新造、添附建筑物，被申请人据此认定申请人户可补偿安置面积131.4平方米，并无不当。申请人主张测绘面积有误，亦缺乏依据。第三，关于房屋用途。《拆迁条例》第二十一条规定，本条例所称的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋，非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附属设施以外的房屋，未经县级以上规划或土地行政管理部门批准改变房屋用途的，拆迁时按原房屋用途认定。申请人被拆迁房屋登记用途为住宅，无证据证明规划或土地行政管理部门已批准改变了房屋用途，故被申请人按照住宅用房对申请人予以补偿安置，符合法律规定。申请人主张该房屋长期用于生产经营活动且持有营业执照，要求安置店面房屋，没有法律依据。第四，关于补偿安置内容。被申请人在裁决中提供货币安置、调产安置二种补偿安置方式供申请人选择，每种安置方式均包含依法应当予以补偿的内容，各项补偿和补助标准明确、内容具体，同时明确因未能入户测绘评估，最终面积及补偿金额待入户后按实际结果调整，符合《拆迁条例》《实施细则》《拆迁实施方案》等相关规定。申请人主张调产安置方案没有提供准确的房源信息和竣工日期违反了法律强制性规定，于法无据。四、被申请人作出的《3号裁决书》，程序合法。拆迁人提出裁决申请前，对被拆迁房屋进行了评估，对被拆迁房屋的权属和可补偿安置情况进行了公示，并与申请人就补偿安置方案进行了协商。被申请人受理裁决申请后，向申请人送达答辩通知书及裁决申请书副本，依法作出裁决并送达申请人，符合《实施细则》的规定程序。综上，被申请人作出的《3号裁决书》，认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法。申请人请求撤销该裁决，理由不能成立。鉴
此，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项规定，决定如下：
维持被申请人宁波市鄞州区人民政府2022年11月25日作出的鄞政集裁〔2022〕3号《宁波市鄞州区人民政府房屋拆迁争议裁决书》。
申请人如不服本复议决定，可在收到本复议决定书之日起15日内，依法向人民法院提起行政诉讼。
2023年4月3日