宁波市人民政府

行政复议决定书

甬政复〔2023〕84号

申请人：俞某杰

被申请人：宁波市江北区人民政府

申请人俞某杰请求撤销被申请人江北区人民政府2022年12月22日作出的甬北政裁〔2022〕04号《江北区人民政府房屋拆迁争议裁决书》（以下简称《4号裁决书》），于2023年3月15日向本机关申请行政复议，本机关依法受理并进行了审理。经依法延长审理期限，本案现已审理终结。

申请人称：一、因申请人在慈溪养鸭，宁波市自然资源和规划局江北分局（以下简称“江北资规分局”）未经与申请人协商并征得申请人同意，单方面委托浙江**房地产评估事务所有限公司对涉案项目被拆迁房屋进行评估，评估程序违法。因申请人不在现场，评估机构作出的房屋评估结果未经申请人确认，故评估结果不应当对申请人发生法律效力。二、1992年，经村委会、乡土管所和乡政府批准，同意申请人在120平方米宅基地面积上建造二层楼房。申请人经合法审批取得房屋建造面积240平方米，应当将240平方米建筑面积认定为拆迁补偿面积，对申请人予以安置补偿。综上，被申请人作出的《4号裁决书》认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应当予以撤销。

被申请人称：被申请人作出的《4号裁决书》认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法。申请人提出应当按照240平方米建筑面积予以安置补偿，无确权依据。故请求复议机关依法维持被申请人作出的《4号裁决书》。

经审理查明：为实施宁波（江北）高新技术产业园区一期城中村改造（冯**）即江北高新技术产业园区南北连接线东侧13^#地块项目建设需要，经浙土字A[2016] -0357《浙江省建设用地审批意见书》批准，申请人户位于宁波市江北区**镇**村**房屋所在土地被征收。宁波市江北区统一征地拆迁事务所作为拆迁人，具体拟定《宁波（江北）高新技术产业园区一期城中村改造（冯**）即江北高新技术产业园区南北连接线东侧13^#地块征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置实施方案》（以下简称《拆迁实施方案》），经江北资规分局审核并组织听证，被申请人于2020年9月29日批准《拆迁实施方案》。2020年9月30日，江北资规分局在拆迁范围内张贴发布甬北征拆（2020）第06号《征收集体所有土地房屋拆迁公告》及《拆迁实施方案》。公告载明：1.拆迁人：宁波市江北区统一征地拆迁事务所；2.拆迁范围：东至规划路，南至十八湾河，西至规划**路，北至庆丰路。涉及**村冯家、**自然村地块住宅约144户，建筑面积约23297平方米；非住宅约5户，建筑面积约378平方米。具体范围以批准的征收用地红线为依据；3.补偿安置的方式和标准：住宅拆迁补偿安置方式有调产安置、货币安置两种安置方式，经靠、扩档后，被拆迁人具有两套（含）以上安置房屋时，可选择调产安置和货币安置并存的方式进行安置。非住宅拆迁补偿安置方式为货币安置。具体补偿安置标准按《拆迁实施方案》执行；4.搬迁期限为签订拆迁安置协议后一个月内；5.拆迁人和被拆迁人在本公告规定的搬迁期限内经协商达不成拆迁补偿安置协议的，可以向被申请人申请裁决，对裁决不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。《拆迁实施方案》载明：搬迁期限为集中签约结束后一个月内，集体签约时间另行公告。2020年10月12日，江北资规分局在被申请人官网发布公开选取评估单位公告。同月19日，在资规分局、拆迁人、拆迁实施单位、被拆迁人代表、村干部及公证机构的见证下，从报名的5家评估机构中现场随机抽取浙江**房地产评估事务所有限公司宁波分公司为涉案项目的评估机构。次日，浙江省宁波市信业公证处出具（2020）浙甬业证内字第5723号《公证书》，证明涉案项目评估机构随机摇号结果真实有效。2020年11月9日，**镇征地拆迁办公室在拆迁范围内发布涉案地块拆迁事宜通知，告知签订拆迁补偿安置协议时间为2020年11月10日至2021年5月9日,请被拆迁人随带户口簿、身份证、土地证等有效证件到**镇征地拆迁办公室签订拆迁协议。

申请人被拆迁房屋位于宁波市江北区**镇**村**19号。1993年5月至6月形成的《土地登记申请书》《无证件土地使用证明书》《地籍调查表》《土地登记审批表》《集体土地建设用地使用证》等地籍档案资料证明：1993年土地初始登记时，申请人户有祖传老屋平房7间，土地坐落**村，建房时间为1977年前，地号为415及415-1两处，批准用途为住宅，总占地面积166平方米，其中建筑占地面积151平方米，晒场面积15平方米。1993年6月，申请人取得北集建（1993）（慈）字第1988415号《集体土地建设用地使用证》，证载住宅用地面积151平方米，其中建筑占地151平方米。2011年10月至2013年4月形成的甬北慈土个字（2011）第4577号《农村村民建房用地审批表》、《建设工程规划许可证》（2012）浙规个建字第0270113号）、《土地登记审批表》〔（初始登记）甬集用（2013）第1300116号、（变更登记）甬集用（2013）第1300117号〕、《土地使用权变更登记申请书》《土地使用权登记申请书》及宗地草图等地籍档案资料证明：申请人户于2011年8月申请建房并于同年10月获得被申请人审批同意，拆除原有平房5间（用地面积101平方米）后原地建楼房（二层）2间，用地面积为75平方米，建筑面积为150平方米，保留原有平房用地面积50平方米，合计用地面积125平方米，同时收回并注销北集建（1993）（慈）字第1988415号《集体土地建设用地使用证》。2013年7月，申请人取得江北字第49654号《房屋所有权证》，证载房屋坐落（1-1）（2-1），建筑面积149.98平方米。2016年5月6日，经宁波市江北房地产服务公司测绘，申请人户实际住宅房屋建筑面积为混合结构（二层楼房）152.5平方米、砖木结构平房95.46平方米、木结构平房33.17平方米，合计281.13平方米。

2020年6月3日，浙江省宁波市**公证处出具（2020）浙甬业证内字第2141号《公证书》，赠与人俞某、金某静自愿将坐落在**村**的拆迁确权建筑面积56.36平方米（砖混结构）中的16.36平方米产权赠与父亲俞某杰。

2020年10月9日,**镇人民政府在拆迁范围内张贴公告：经审核，申请人户住宅房屋实地调查面积281.13平方米，拟确权合法建筑面积204平方米，其中混合结构152.5平方米，砖木结构51.5平方米。公告同时载明：如对公示内容有异议，应在10日内向国土、规划等部门反映，逾期未反映的，将对产权情况予以确认。2020年10月19日，宁波市江北区**镇国土规划环保局作出《集体土地房屋拆迁确权表》，审核确认申请人户被拆迁房屋合法建筑面积为砖混（即混合）结构152.5平方米（2011年建造）、砖木结构51.5平方米（1993年前建造），合计204平方米。

2020年9月22日，宁波市自然资源和规划局、宁波市住房和城乡建设局、宁波市发展和改革委员会联合发布《关于测定公布2020年8月份商品住宅平均价格的通知》：根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》（以下简称《拆迁条例》），测定公布2020年8月份江北区商品住宅平均价格……六级地段每平方米9827元，七级地段每平方米8087元。案涉被拆迁房屋位于江北区**镇**村**，属宁波市住宅七级地段。

2022年2月21日，评估机构对申请人户进行实地查勘和入户评估，并于2022年2月23日出具浙**所评（2022）征字第022301号《房地产估价报告》。经评估，申请人户房屋确权建筑面积204平方米的装修评估价为161821元，附属物评估价为13596元，合计175417元。2022年10月27日,评估机构出具编号为46的《宁波市江北区**镇房屋拆迁补偿分户评估报告》，申请人户被拆迁住房建筑面积220.36平方米〔砖混（152.5+俞某赠予16.36）+砖木51.5〕，房屋货币安置补偿评估金额2252203元（包括20%奖励费），其中砖混结构（168.86平方米）1638685元、砖木结构（51.5平方米）494833元、靠档（9.64平方米）70163元、扩档（10平方米）48522元；附属物评估金额13596元；房屋装修补偿评估金额161821元，合计2427620元。同日，评估机构在拆迁范围内张贴公示申请人户房屋评估结果。2022年11月1日，分户评估报告送达申请人。

因申请人对补偿安置面积等有异议，拆迁人经与申请人多次协商，双方未能达成拆迁补偿安置协议。2022年11月10日，拆迁人向被申请人申请裁决。2022年11月25日，被申请人作出甬北政裁〔2022〕04号《行政裁决案件受理通知书》，并于2022年11月30日向申请人留置送达《行政裁决案件受理通知书》及裁决申请书副本。申请人未提交裁决答辩意见。2022年12月22日，被申请人作出《4号裁决书》，认定申请人户可安置人口为2人（申请人及其配偶），被拆迁房屋合法建筑面积为砖混结构152.5平方米、砖木结构51.5平方米，因俞某将16.36平方米砖混结构房屋面积赠与申请人，申请人户的可安置面积为220.36平方米，补偿安置裁决如下：一、申请人选择调产安置的，拆迁人应在安置地块（现房：慈湖人家一期、二期，枫林湾小区、国庆花园、崇本苑，期房：国庆支援安置地块）为被申请人提供建筑面积为220.36平方米的相应面积套型安置住宅（靠档扩档另计，只能在一套安置房上靠档扩档，总靠档扩档面积不得超过20平方米）。从申请人搬迁腾空并经拆迁人验收之月起，拆迁人按3306元/月（220.36平方米，每平米15元/月）向申请人支付临时过渡补贴费。若从该月起超过24个月尚未提供安置房的，拆迁人应当自逾期之月起，按6611元/月（220.36平方米，每平米30元/月）向申请人支付临时过渡补贴费。提供安置房后，拆迁人应一次性计发申请人四个月临时过渡补贴费13222元；二、被申请人选择货币安置的，拆迁人应向申请人提供购房资金2252203元（含总计20%的货币安置增加补偿和奖励资金），即砖混结构1638685元，砖木结构494833元，靠档70163，扩档48522元。拆迁人还应向申请人支付6个月的临时过渡补贴费共计19833元。申请人自安置协议生效之日起24个月内用货币安置补偿资金购买本市行政区域内房屋，并完成交易登记手续的，按申请人货币安置补偿资金（不含增加比例）5%的比例给予补助，实际购房资金少于货币安置补偿资金（不含增加比例）的，按契税缴纳凭证记载的购房资金金额计算；三、申请人选择调产安置和货币安置并存的，拆迁人应按照《拆迁实施方案》第四条第一款中关于调产安置和货币安置并存的结算方式按实结算；四、拆迁人应向申请人支付住宅用房附属物补偿费13596元、住宅装修补偿费161821元、搬家补贴费10000元（如选择调产安置且需要临时过渡的为20000元），其他相关零星拆迁费用根据《拆迁实施方案》按实结算。申请人须在接到本裁决书之日起七日内搬迁并腾空原住房，并将该住房交给拆迁人，逾期不搬的，将申请人民法院强制执行。如不服本裁决，可在收到本裁决60日内申请行政复议或6个月内提起行政诉讼。申请人对该裁决不服，向本机关申请行政复议。

另查明，一、申请人曾于1992年4月填报《农村私人建房用地呈报表》，载明****俞某杰户当时在册人口有其本人及配偶、子及父母共5人，房屋平屋5间150平方米，申请拆除150平方米，老宅基地翻建120平方米，建造层次为二层。经村委会、乡（镇）土地管理部门审查及乡（镇）政府（1992年5月8日）审核，同意拆小屋5间150平方米，翻建楼屋3间120平方米。2023年5月5日，江北区**镇**村民委员会出具《证明》，申请人户1992年申请批地建房，但实际未建房屋，1993年初始登记时仍以平房登记，直至2011年才申请拆平房建楼房。二、行政复议期间被申请人出具情况说明：1.因商品住宅平均价测定方法由政府定价公布调整为由评估机构实施一项目一测，我市商品住宅平均价格于2022年4月发布后不再发布。根据甬发改价管〔2019〕131号文件等规定，当月商品住宅平均价格由上月商品住宅平均价格与国家统计局公布的当月宁波市新建商品住宅销售价格环比指数的乘积确定，故以2022年4月公布的市七类地段对应商品住宅平均价每平方米8451元，经查询国家统计局发布的70个大中城市（宁波）新建商品住宅销售价格指数环比系数（2022年5月份为99.7，6月份为100.1，7月份为99.8，8月份为100.3，9月份为100.2，10月份为100.4，11月份为100.1），可以得出以案涉裁决作出时间为估价基准日上个月（即2022年11月）的商品住宅平均价格为每平方米8505元/平方米。与涉案项目拆迁公告发布之日为估价基准日（即2020年9月30日）的商品住宅平均价格（即2020年8月的商品住宅平均价格）8087元/平方米相比，上涨408元/平方米，增幅为5.05%。2.为更有利于申请人拆迁利益，若俞某杰选择调产安置，将按照涉案项目拆迁公告发布上个月时间节点2020年８月安置房所在地段商品住宅平均价格结算（七类地段8087元/平方米）。若俞某杰选择货币安置，将以作出裁决时间为估价基准日，按2022年11月份商品住宅平均价格（七类地段8505元/平方米）予以结算。三、被申请人提供的户籍资料等证明，申请人户常住登记人口４人，俞某杰及其配偶桂某君、儿子俞某儿媳金某静。因俞某杰儿子俞某结婚后已单独立户，申请人户安置人口为2人。

以上事实有申请人提交的身份证复印件、《农村私人建房用地呈报表》《4号裁决书》等；被申请人提供的裁决申请书及俞某杰户补偿安置方案、裁决受理（答辩）通知及送达回证、《4号裁决书》及送达凭证、浙江省建设用地审批意见书及宁波市2016年度计划第九批次建设用地情况汇总表、北区发改基[2019]311号文件、拆迁规划红线图、拆迁委托协议、拆迁资金预测及农行**支行对公交易明细单、项目资金（房源）落实承诺书、安置房证明及剩余房源数据汇总、拆迁人事业单位法人证书及法定代表人身份证复印件、拆迁实施方案（征求意见稿）、告知听证《公告》及张贴照片、听证申请书、拆迁实施方案听证会签到单、听证笔录、听证报告、《拆迁实施方案》及审批表、拆迁公告与《拆迁实施方案》张贴照片、《关于测定公布2020年8月份商品住宅平均价格的通知》、俞某杰房屋建筑面积测绘图、俞某杰户《无证件土地使用证明书》《土地记申请书》《地籍调查表》《土地登记审批表》《土地使用权登记申请书》《土地使用权变更登记申请书》、北集建（1993）（慈）字第1988415号《集体建设用地使用证》、甬北慈土个字（2011）第4577号《农村村民建房用地审批表》《土地登记审批表》〔甬集用2013第1300116号、第1300117号〕、（2012）浙规个建字第0270113号《建设工程规划许可证》、江北字第49654号《房屋所有权证》、《土地登记审批表》及宗地草图、俞某杰《集体土地房屋拆迁确权表》、房屋拆迁公开选取评估单位公告及网页截屏、《关于公开选取房屋拆迁评估单位的通知》5份、公开选取评估机构确认书及现场照片、（2020）浙甬业证内字第5723号《公证书》、公布评估单位的通知及公布照片、《房屋评估委托合同》及房地产估价机构备案证书、《现场勘查通知书》及邮寄凭证、浙**所评（2022）征字第022301《房地产估价报告》、分户评估报告送达照片、俞某杰房屋装修附属物及房屋货币安置补偿评估金额公示表与张贴照片、俞某杰户籍资料、集体土地房屋确权表、  测绘、确权公告及公示照片、《赠与合同》及《公证书》、走访谈话记录及现场照片、俞某杰户房屋拆迁补偿安置方案、慈政请[2007]48号和北区政办发[2007]66号文件、**村委会出具的《证明》、情况说明等证据证明。

本机关认为：一、被申请人裁决主体适格。根据《拆迁条例》第十六条第一款等规定，拆迁人和被拆迁人在拆迁公告确定的搬迁期限内经协商达不成拆迁补偿安置协议的，可以向所在地县（市）、区人民政府申请裁决。故对拆迁人与申请人之间的拆迁补偿安置争议，被申请人具有依法裁决的法定职责。二、被申请人作出《4号裁决书》，认定事实清楚，适用依据正确，内容适当。第一，关于安置人口。《拆迁条例》第二十七条第二款规定，被拆迁住房的安置人口按照被拆迁人家庭具有常住户口且实际居住的人口确定。申请人户户籍常住登记人口４人，俞某杰及其配偶桂某君、儿子俞某儿媳金某静。因俞某杰儿子俞某结婚后已单独立户，被申请人据此认定申请人户可安置人口2人，并无不当。第二，关于可补偿安置面积。《拆迁条例》第二十三条规定，被拆迁房屋的可补偿安置面积，按照被拆迁人提供的合法的集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的建筑面积计算。被拆迁人因正当原因确实无法提供集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件，以及集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件未记载房屋建筑面积的，按照土地、规划等行政管理部门依法认定的建筑面积计算可补偿安置面积。本案中，申请人户原有祖传平房7间，其虽曾于1992年申请拆除部分平房新建楼房并获乡（镇）政府审核同意，但实际并未据此审批建房，其被拆迁的2间二层楼房屋系2011年被申请人重新审批拆除原有平房5间、保留原有平房50平方米（用地面积）后所建。被申请人按照2011年审批情况及实际测绘结果，认定申请人户被拆迁房屋合法建筑面积为二层楼房152.5平方米和平房51.5平方米，进而结合申请人儿子俞某赠与的安置面积16.36平方米，认定申请人户可安置面积为220.36平方米，亦无不当。申请人主张应以1992年的建房审批面积进行补偿安置，缺乏法律依据。第三，关于评估程序和评估报告。《拆迁条例》第二十四条规定，拆迁房屋需要价格评估的，土地行政管理部门应当将拆迁补偿评估项目向社会公告，并在拆迁人和被拆迁人的公开监督下从报名的具有法定资格的房地产评估机构中随机产生一家评估机构。评估价格应当公示，接受社会监督。本案中，江北区自规分局经发布评估机构选取公告、评估机构报名并经公证随机抽取等程序依法选定评估机构，评估结果经公示，评估报告也送达了申请人，虽然评估报告的作出和送达距拆迁公告发布之日已近2年，但经测算商品住宅平均价格涨幅仅为5.05%，不存在因房屋价格大幅上涨致对申请人的补偿有失公平的情形，并且为更有利于申请人拆迁利益，被申请人在情况说明中明确同意：若申请人选择调产安置，将按照涉案项目拆迁公告发布上个月时间节点2020年８月安置房所在地段商品住宅平均价格结算。若俞某杰选择货币安置，将以作出裁决时间为估价基准日，按2022年11月份商品住宅平均价予以结算，本机关认为被申请人已合理保障申请人权益。申请人主张“评估结果未经申请人现场确认不应对其发生法律效力”，依法不能成立。第四，关于补偿安置内容。被申请人在裁决中提供调产安置、货币安置、调产安置和货币安置结合三种补偿安置方式供申请人选择，各项补偿、补贴费用以及安置房源明确具体，符合《拆迁条例》《拆迁实施细则》《拆迁实施方案》等相关规定。三、被申请人作出《4号裁决书》，程序合法。拆迁人提出裁决申请前，对被拆迁房屋进行了评估，对被拆迁房屋的权属等进行了公示，并与申请人就补偿安置方案进行了协商。被申请人受理裁决申请后，向申请人送达答辩通知书及裁决申请书副本，依法作出裁决并送达申请人，符合《拆迁实施细则》规定的程序。综上，被申请人作出的《4号裁决书》，认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法。申请人请求撤销该裁决，缺乏事实和法律依据。鉴此，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项规定，决定如下：

维持被申请人江北区人民政府2022年12月22日作出的甬北政裁〔2022〕04号《江北区人民政府房屋拆迁争议裁决书》。

申请人如不服本复议决定，可在收到本复议决定书之日起15日内，依法向人民法院提起行政诉讼。

　　　　　　　　　　　　　　　　　2023年6月8日